부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 2층 209호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 23층 규모이며 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 현재 소유자는 럭키개발주식회사입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 등기는 후순위 압류나 가압류가 아니라, 말소기준인 2023.04.14. 무동1차지역주택조합 근저당보다 앞선 2020.10.27. 홍수정 전세권 150,000,000원입니다.
제공된 권리판정에서는 이 전세권이 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 표시됩니다. 반면 예상배당은 홍수정에게 전세금 150,000,000원을 전액 배당하는 시나리오를 사용하고 있습니다. 홍수정은 2024.11.13. 배당요구도 접수한 것으로 나타납니다. 따라서 이 전세권이 실제 매각에서 소멸하는지, 미배당액 또는 인수액이 남는지는 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원문으로 대조하기 전까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 2층209호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 용도 | 근린시설 · 공동주택·오피스텔·근린생활시설 혼재 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 23층 건물 · 승강기·급배수·소화전·화재경보·도시가스 난방설비 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무동1차 지역주택조합 / 3,237,966,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급 | 2026.08.19 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 전세권이 있다
말소기준은 2023.04.14. 무동1차지역주택조합 근저당권으로 채권최고액은 110,500,000원입니다. 그 뒤 2023.11.29. 강문수 가압류 52,669,700원, 2024.10.23. 강제경매개시결정, 2025.07.15.·2025.12.12.·2026.06.26. 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차·점유관계 — ‘대항력 있음’으로 단순화하면 안 된다
조사된 임차·점유관계는 10건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준일인 2023.04.14.보다 먼저 전입한 기록은 7건입니다. 다만 그중 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 확정이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 20,000,000원과 월 1,150,000원이 확인된 신유경은 전입일이 2020.10.07.로 말소기준보다 빠르고, 예상배당에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 이름 | 전입 / 점유기준 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방원준 | 2023.11.02 | 미상 | 2024.11.25 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 홍수정 | 2022.12.14 · 주거 | 미상 전세권 150,000,000원 별도 | 2024.11.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강병하 | 2021.06.10 | 미상 | 2024.11.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박소연 | 2022.12.26 | 미상 | 2024.11.04 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 2020.12.10 | 미상 | 해당 기록 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이창현 | 2021.04.05 | 미상 | 해당 기록 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 소희원 | 2021.05.26 | 미상 | 해당 기록 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신유경 | 2020.10.07 · 오피스텔 | 20,000,000원 월 1,150,000원 | 2024.11.06 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 없음 |
| 이승욱 | 2024.07.19 | 미상 | 해당 기록 없음 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 으뜸주택건설 | 2024.03.11 · 310호 | 미상 | 해당 기록 없음 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 62.8% 할인처럼 보이지만 표본 시점이 오래됐다
럭키골든스위트의 비교 면적은 29.9959㎡이며, 면적 일치 거래로 제시된 실거래는 2024.05 두 건입니다. 3층 30.0㎡가 283,550,000원, 3층 29.43㎡가 277,190,000원이고 평균은 280,370,000원입니다. 최저가 176,000,000원은 이 평균의 62.8%로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 30.0㎡ | 3 | 283,550,000원 |
| 2024.05 | 29.43㎡ | 3 | 277,190,000원 |
| 평균 | 29.9959㎡ | 2건 | 280,370,000원 |
다만 매각기일은 2026.08.24인데 비교거래는 모두 2024.05입니다. 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 62.8%라는 수치만으로 현재 시세 대비 확실한 저가라고 평가하기는 어렵습니다. 더구나 실질취득은 최저가 176,000,000원에서 끝나는 것이 아니라 확인된 신유경 보증금 20,000,000원과 추가 미상 인수 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 인수 · 신유경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 홍수정 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 110,500,000원 | 22,736,000원 |
| 4. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 무동1차 지역주택조합 | 3,237,966,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권 총액은 3,551,135,726원, 채권자 배당액은 172,736,000원, 미배당은 3,378,399,726원입니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 배당하지 않고 매수인 인수로 계산했습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·온천지구(해운대온천) 등이며, 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 서측 약 8미터, 남서측 약 4미터 도로와 접합니다.
- 건물 상태 확인. 일부 평가대상은 폐문·부재로 내부확인이 불가능해 공부와 외부관찰을 토대로 평가됐으므로 실제 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 호수 표시. 건축물현황도의 각층 평면도와 각호 평면도 사이에 호 표기가 상이하지만, 현황은 각호 평면도와 일치하는 것으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍수정 전세권부터 확정. 2020.10.27. 전세권 150,000,000원이 선순위 인수로 표시되면서도 예상배당에서는 전액 배당됩니다. 매각물건명세서에서 소멸·인수 결론을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 말소기준 전 전입 7건 가운데 신유경을 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약과 점유 호수를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 신유경 20,000,000원 반영. 예상배당에서는 우선변제 없이 매수인 전액 인수로 계산합니다. 최저가와 별도의 취득원가로 보수적으로 반영해야 합니다.
- 310호 점유기재 구분. 주식회사 으뜸주택건설은 310호로 표시되어 본건 209호와 호수가 다릅니다. 현황조사상의 실제 관련 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당을 먼저 잠식할 수 있습니다.
- 시세 최신화. 비교 가능한 거래는 2024.05 두 건입니다. 2026.08.24 입찰가격을 정하기 전에 현재 매매·임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태 확인. 2026.07.08. 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송되고 2026.07.16. 도달한 기록이 있습니다. 2026.08.24 매각기일의 실제 진행 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “62.8%”보다 먼저 계산할 것은 인수액이다
숫자 하나만 보면 매력적입니다. 신건 최저가 176,000,000원은 비교 실거래 평균 280,370,000원의 62.8%입니다. 하지만 그 비교거래는 2024.05 두 건뿐이고, 무엇보다 이 물건에는 선순위 전세권 150,000,000원, 확인된 매수인 인수 20,000,000원, 그리고 보증금 미상 대항력 가능 점유자가 함께 존재합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용은 확정되지 않았습니다. 홍수정 전세권의 소멸 여부와 말소기준 전 점유자들의 보증금·점유 범위를 확인해 총 실질취득액을 확정하기 전에는 신건이든 유찰 후든 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 “낙찰가 밖에서 얼마를 더 떠안는가”입니다.
