부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 3층 311호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 건물 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하고, 감정자료상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(아파트)이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 용도를 아파트로 단순 가정해 접근할 물건이 아닙니다.

등기부만 보면 기준선은 명확합니다. 2023.04.14. 무동1차지역주택조합 근저당권 98,670,000원이 말소기준이고, 이후 강문수 가압류·강제경매개시결정·해운대구 압류·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 점유자가 다수 조사됐다는 것입니다. 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성 및 실제 인수액을 최종 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유관계는 복잡

과거 신탁·근저당·가압류 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석에서 핵심이 되는 기준권리는 2023.04.14. 근저당권입니다. 그 뒤의 강문수 가압류, 2024.10.23. 강제경매개시결정, 2025.12.12. 해운대구 압류, 2026.06.26. 국 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 311호 귀속 여부와 보증금 확인이 핵심

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 아래 점유자가 나타납니다. 다만 다수의 점유 부분이 미상이고, 주식회사 으뜸주택건설은 310호로 기재되어 있어 본건 311호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 명단 전체를 곧바로 311호 임차인으로 합산해서도 안 되고, 반대로 선순위 전입자를 무시해서도 안 됩니다.

특히 신유경은 2020.10.07. 전입, 보증금 20,000,000원·차임 1,150,000원으로 조사됐고, 배당모형에서는 대항력 있는 임차인으로 보아 보증금 전액 20,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 현재 최저가 155,000,000원만 볼 것이 아니라 155,000,000원에 이 인수액을 별도로 더해 자금계획을 세워야 합니다.

더 큰 변수는 홍수정·강병하·박소연·이지영·이창현·소희원처럼 말소기준권리보다 먼저 전입했으나 보증금이 확인되지 않은 점유자들입니다. 이들은 자료상 선순위 전입으로 분류되어 있지만, 보증금·점유 부분 등의 확인이 부족하므로 이 리포트에서는 무조건적인 ‘대항력 확정’이 아니라 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 실제 311호 점유 여부와 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 44.7%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

럭키골든스위트 거래자료의 최근12개월 평균은 347,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 365,000,000원이며 최근 구간은 과거 구간보다 3.4% 높은 흐름입니다. 단순 계산상 최저가 155,000,000원은 최근12개월 평균의 44.7%입니다.

하지만 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 거래 비교 대상 면적은 본건 비교값과 일치하지 않는 것으로 표시되어 있고, 최근 거래에는 49.98㎡·74.44㎡·74.54㎡·84.16㎡·84.85㎡ 등 서로 다른 면적이 섞여 있습니다. 따라서 347,000,000원 평균이나 365,000,000원 최신 거래는 참고용 시장 분위기일 뿐, 311호의 직접 시세로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

현재 회차 배당모형의 총 채권액은 3,389,305,726원, 채권자 배당액은 152,030,000원, 미배당은 3,237,275,726원입니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 남는다

유찰되면 매각가는 124,000,000원, 99,200,000원으로 낮아지지만 배당모형상 신유경 20,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 더구나 미상 보증금을 가진 선순위 가능 점유자가 실제 311호 임차인으로 확인되면 추가 승계액이 생길 수 있으므로, 유찰 자체가 권리위험을 해결해 주지는 않습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 중동 해운대초등학교 남동측 인근이며, 공동주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 중동역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 혼재. 감정자료상 일부 호실은 업무시설(오피스텔), 일부는 공동주택(아파트)로 기재되어 있고 사건상 본건 용도 표시는 근린시설입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며 공시지가 5,311,000원/㎡, 토지면적 1,348.0㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 25미터, 서측 약 8미터, 남서측 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
• 공부 차이. 건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도의 호 표기가 상이하나 현황은 각호 평면도와 일치하는 것으로 조사됐습니다.
• 내부 확인. 일부 호실은 이해관계인 폐문·부재 등으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 관련 공부를 토대로 평가됐으므로 내부 이용상태·관리상태 재확인이 필요합니다.
• 경매 통계. 단지 통계상 평균 유찰횟수는 1.6회이고 낙찰률은 0.0으로 표시되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 311호 임차인 특정. 부분이 ‘미상’으로 된 점유자가 실제 311호인지 호수별 현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
• 신유경 인수 반영. 배당모형상 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 산정돼 있으므로 최저가와 별도 자금으로 계산해야 합니다.
• 이지영 우선변제. 2020.10.26. 확정일자와 배당요구가 확인돼 있으나 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
• 310호 분리. 주식회사 으뜸주택건설은 310호로 기재되어 있어 311호 권리분석에서 혼합하지 않도록 주의해야 합니다.
• 시세 직접비교 금지. 실거래 비교 면적이 본건과 일치하지 않으므로 최근12개월 평균 347,000,000원이나 44.7% 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이고 건물 내 오피스텔·아파트가 혼재하므로 건축물대장·현황 이용용도·대출 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 사건 진행 확인. 2026.07.08. 기각결정정본 발송, 2026.07.16. 도달 이력이 있으므로 2026.08.24. 매각기일 전 최신 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 인수액을 원문으로 재검산해야 합니다.

맺으며 — “싸 보인다”보다 “누구 보증금을 인수하나”가 먼저

이 사건은 최저가 155,000,000원과 최근12개월 거래 평균 347,000,000원을 나란히 놓으면 매우 낮아 보입니다. 하지만 그 비교 자체가 대상 면적 불일치 때문에 직접 시세 판단 근거가 되기 어렵습니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 말소기준 이후의 등기권리는 소멸하지만, 신유경 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 산정되어 있고 말소기준 이전 전입자 중에는 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여러 명 있습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “가격 매력 확정”이 아니라 “인수범위 확인 전 보류”입니다. 311호에 실제 귀속되는 점유자를 특정하고, 각 보증금과 배당가능액을 확인해 미배당 승계액을 계산한 뒤 비로소 실질취득 부담을 판단해야 합니다. 이 확인 없이 최저가 155,000,000원만 보고 응찰하는 것은 이 사건에서 가장 피해야 할 접근입니다.