부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 2층 205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 대상 건물은 업무시설(오피스텔)·공동주택·근린생활시설이 함께 있는 집합건물입니다. 등기상 소유자는 럭키개발주식회사이며, 현재 말소기준권리는 2023.04.14. 설정된 무동1차지역주택조합 근저당권 102,700,000원입니다.

말소기준 뒤의 강문수 가압류, 강제경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유·임차관계가 여러 건 확인되고, 그중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 최종 금액을 지금 단계에서 고정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 임차관계가 핵심

등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.04.17. 등기된 이창현 임차권도 등기 순위 자체는 말소기준 이후지만, 임대차계약·확정일자 2021.03.15., 전입·점유 2021.04.05.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 140,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 확인 인수 2,000만원, 미상 위험은 별도

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 조사된 점유·임차관계 가운데 신유경은 2020.10.07. 전입, 보증금 20,000,000원·월세 1,150,000원으로 말소기준보다 앞서고 우선변제권은 확인되지 않아, 현재 배당 계산상 20,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 할인폭은 크지만 확정 할인은 아니다

럭키골든스위트의 면적 매칭 실거래는 2건으로, 거래금액은 277,190,000원과 283,550,000원, 평균은 280,370,000원입니다. 최신 거래금액은 283,550,000원입니다. 최저가 164,000,000원은 평균의 58.5%이지만, 이 사건에서는 최저가만 시세와 비교하면 실제 부담을 과소평가합니다.

현재 확인 가능한 최소 실질취득액 184,000,000원은 실거래 평균 280,370,000원의 약 65.6%, 최신 거래 283,550,000원의 약 64.9%입니다. 숫자만 보면 여유 폭이 있지만 실거래 표본이 2건이고, 무엇보다 선순위 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 차액을 그대로 안전마진으로 보면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 이창현 보증금 140,000,000원이 전액 우선변제되고, 무동1차지역주택조합 근저당에는 20,904,000원이 배당됩니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생할 수 있고, 보증금 미상 선순위 점유관계가 확인되면 실제 배당·인수액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해운대초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물이며 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도의 호 표기가 서로 다르지만 현황은 각호 평면도와 일치하는 것으로 평가됐습니다.
• 현장확인. 일부는 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않아 관련 공부와 외부 관찰에 따른 통상 상태를 전제로 평가됐습니다.
• 경매 통계. 럭키골든스위트 관련 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 5명의 보증금 확인. 이지영·소희원·강병하·홍수정·박소연의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 계약관계를 확인하기 전에는 인수 상한을 확정하지 마세요.
• 신유경 20,000,000원 반영. 현재 계산에서는 배당 없이 전액 매수인 인수입니다. 최저가가 아니라 최소 실질취득 184,000,000원부터 가격 비교를 시작해야 합니다.
• 이창현 미배당 승계 점검. 현재 회차에서는 전액 배당되지만 유찰 시 잔액이 매수인 인수로 전환됩니다. 1회 유찰 인수 31,436,800원, 2회 유찰 인수 57,309,440원을 반드시 함께 보세요.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 배당 순서와 임차보증금·근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 205호 특정성 확인. 감정평가에서 각층 평면도와 각호 평면도 사이 호 표기 차이가 확인됐으므로 현황상 205호의 위치와 전유부분을 현장에서 다시 특정하세요.
• 점유·명도 확인. 다수의 전입·점유관계가 조사돼 실제 점유자를 특정한 뒤 명도 난도와 비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 절차 진행 확인. 2026.07.08. 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.08.24. 매각기일의 실제 진행 여부와 관련 결정을 법원 기록으로 확인하세요.
• 실거래 표본 한계. 면적 매칭 거래는 2건이므로 280,370,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 개별 호수의 층·용도·내부상태를 함께 확인하세요.

맺으며 — “싼 최저가보다, 얼마를 인수하느냐가 먼저”

감정가와 최저가는 164,000,000원이고 실거래 평균은 280,370,000원이라 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 출발점은 164,000,000원이 아닙니다. 확인된 신유경 보증금 20,000,000원을 합치면 현재 최소 실질취득액은 184,000,000원이고, 말소기준 이전 전입자 5명의 보증금이 아직 확인되지 않았습니다. 더구나 유찰 뒤에는 이창현 보증금의 미배당분이 매수인 인수로 넘어와 낙찰가 하락 효과를 상당 부분 상쇄합니다.

가격 숫자에는 여유가 있지만 권리 숫자가 아직 닫히지 않은 사건입니다. 선순위 임차관계의 보증금과 배당 가능액을 모두 확정하기 전까지는 “시세보다 싸다”는 결론도, 입찰가 상한도 확정해서는 안 됩니다. 권리 확인이 먼저이고 가격 판단은 그 다음입니다.