부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 2층 207호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 대상 건물은 오피스텔과 아파트가 혼재하는 형태입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가 145,000,000원이 아니라 말소기준보다 앞선 권리와 점유관계입니다. 2023.04.14. 무동1차지역주택조합 근저당권이 말소기준인데, 그보다 훨씬 앞선 2020.10.19. 주식회사호텔롯데의 전세권 120,000,000원과 다수의 선행 전입자가 확인됩니다.
특히 신유경은 2020.10.07. 전입했고 보증금 20,000,000원·월세 1,150,000원으로 조사됐습니다. 배당 추정에서는 이 보증금이 배당되지 않고 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 홍수정·강병하·박소연·이지영·이창현·소희원 역시 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들에게는 ‘대항력 있음’이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 2층207호 (중동,럭키골든스위트) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 대상 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(아파트) 혼재 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무동1차 지역주택조합 / 3,237,966,026원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.14. 근저당권 · 무동1차지역주택조합 · 채권최고액 94,770,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전에 전세권·전입자가 있다
말소기준 이후의 강문수 가압류, 강제경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 그러나 후순위 권리의 소멸보다 더 중요한 것은 말소기준 이전 전세권과 선행 점유자의 보증금입니다. 특히 보증금 자체가 미상인 점유자는 낙찰가만으로 실질취득액을 확정할 수 없게 만드는 변수입니다.
② 점유·임차 관계 — 확정 20,000,000원 외에 미상 위험이 남는다
| 점유자 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신유경 | 2020.10.07 | 20,000,000원 / 1,150,000원 | 대항력 有 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 이지영 | 2020.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이창현 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 소희원 | 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강병하 | 2021.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍수정 | 2022.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박소연 | 2022.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 방원준 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 으뜸주택건설 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승욱 | 2024.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 표면 할인율 41.8%를 그대로 믿으면 안 된다
럭키골든스위트의 최근 12개월 거래 8건 평균은 347,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 365,000,000원입니다. 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 41.8%로 계산되고, 최근 거래구간은 과거 구간 대비 +3.4%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 비교는 그대로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.54㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 74.44㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 74.54㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 74.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 49.98㎡ | 11 | 262,000,000원 |
| 2025.09 | 74.44㎡ | 16 | 374,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 347,000,000원 |
시세 조회 대상면적은 24.6348㎡인데 최근 거래 표본은 49.98㎡·74.44㎡·74.54㎡·84.85㎡ 등으로 구성돼 있어 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최근 평균 347,000,000원이나 최신 거래 365,000,000원과 최저가를 직접 비교해 “시세의 41.8%라 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 더욱이 본건은 근린시설이고 인수관계가 미확정이므로, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 최종 확정되는 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 인수 · 임차인 신유경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 주식회사호텔롯데 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 94,770,000원 | 22,170,000원 |
| 4. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 무동1차 지역주택조합 | 3,237,966,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권자 총 청구액은 3,505,405,726원, 배당액은 142,170,000원, 미배당은 3,363,235,726원입니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남동측 인근. 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 중동역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 감정 대상 10개호 중 업무시설(오피스텔)과 공동주택(아파트)이 혼재합니다. 본 사건의 용도 표시는 근린시설입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·온천지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 현황 확인. 건축물현황도의 각층 평면도와 각호 평면도상 호 표기가 상이하나 현황은 각호 평면도와 일치한다고 평가됐습니다. 일부는 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사호텔롯데 전세권 확인. 2020.10.19. 설정 전세금 120,000,000원이 등기상 인수로 판정돼 있으나 예상배당에서는 전액 배당으로 계산돼 있습니다. 실제 매각조건의 존속·소멸 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 선행 전입자 보증금 확인. 이지영·이창현·소희원·강병하·홍수정·박소연은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 인수금액을 확정하기 전 응찰가 산정은 위험합니다.
- 신유경 20,000,000원 반영. 현재 계산상 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수입니다. 최저가만 납부하면 취득이 끝나는 구조가 아닙니다.
- 310호 점유 신고 구분. 주식회사 으뜸주택건설은 점유 부분이 310호로 조사돼 있어 본건 207호와의 직접 관련성을 원본에서 구분 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 일부 호는 폐문·부재로 내부확인이 되지 않아 통상적인 상태를 전제로 평가됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 시세 표본 면적 주의. 최근 12개월 거래평균 347,000,000원은 본건 조회 대상면적 24.6348㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 단순 할인율을 입찰 근거로 삼지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해 인수금액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 145,000,000원”이 이 사건의 취득가격은 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가와 같은 145,000,000원의 신건입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 현재 계산상 매수인 인수이고, 말소기준보다 앞선 주식회사호텔롯데의 전세권 120,000,000원은 등기상 인수 대상으로 표시돼 있습니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선행 전입자가 여러 명 있습니다.
시세 자료도 바로 안전판이 되지 않습니다. 최근 12개월 거래평균은 347,000,000원이고 최근 추세는 +3.4%지만, 거래 면적이 본건 조회 대상면적과 맞지 않습니다. 따라서 “최저가가 시세의 41.8%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 여부가 아니라 선순위 전세권과 선행 점유자의 실제 인수범위를 얼마까지 확정하느냐입니다. 그 금액이 확정되기 전까지는 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
