부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 13층 1301호입니다. 이 물건은 단순히 등기부의 후순위 권리가 소멸하는지만 보고 들어갈 사건이 아닙니다. 데이터상 말소기준은 2021.10.08 수협은행 근저당권 4,200,000,000원이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 점유자들입니다.
신유경은 2020.10.07 전입, 보증금 20,000,000원·월세 1,150,000원으로 확인되고, 배당 시나리오에서도 보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 더 중요한 것은 강병하·이지영·이창현·소희원입니다. 네 사람 모두 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 현재 확인 가능한 인수액 20,000,000원은 최소치일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111522 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 13층 1301호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 용도 | 아파트 · 감정 이용상태에 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 항목 병존 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 570,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 3,237,966,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 럭키골든스위트 · 100세대 · 2019.12.06 준공 |
| 대상 면적 | 84.8491㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2021.10.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 무동1차지역주택조합 근저당권 89,965,200원, 강문수 가압류 52,669,700원, 강제·임의경매개시결정과 국세·지방세 관련 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 말소되는 등기권리와 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 신고·조사 점유자 10명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방원준 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 홍수정 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강병하 | 2021.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 박소연 | 2022.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이지영 | 2020.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 이창현 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 소희원 | 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 신유경 | 2020.10.07 | 20,000,000원 / 1,150,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 이승욱 | 2024.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 으뜸주택건설 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
방원준·홍수정·강병하·박소연·신유경은 배당요구가 접수되어 있습니다. 반면 이지영·이창현·소희원·이승욱·주식회사 으뜸주택건설은 배당요구일이 확인되지 않습니다. 특히 주식회사 으뜸주택건설의 신고 부분은 310호로 표시되어 대상인 1301호와 다르므로 원본 점유관계 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세에서 신건 5.70억은 더 불리하다
동일 면적권 실거래 12건의 전체 평균은 546,287,500원이지만, 이 값에는 2021~2023년의 5억~6억원대 거래가 다수 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 430,000,000원, 최신 거래도 2026.06 · 430,000,000원이며 최근과 과거 거래의 추세는 -22.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2023.05 | 84.16㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2023.01 | 84.85㎡ | 16 | 612,050,000원 |
| 2022.03 | 84.16㎡ | 4 | 547,600,000원 |
| 2022.03 | 84.85㎡ | 14 | 605,290,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 19 | 607,700,000원 |
| 2021.12 | 84.85㎡ | 17 | 618,820,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 13 | 587,660,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 12 | 580,990,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 16 | 594,340,000원 |
최저매각가 570,000,000원은 최근 12개월 평균 430,000,000원의 132.6%입니다. 여기에 확정 인수액 20,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 590,000,000원으로 올라갑니다. 더구나 추가 선순위 점유자 보증금이 미상이므로 실제 취득원가는 이보다 높아질 수 있습니다. 전체 평균 546,287,500원만 보고 가격이 비슷하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,100,000원 |
| 인수 · 신유경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 561,900,000원 |
| 3. 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 89,965,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 무동1차 지역주택조합 | 3,237,966,026원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 3,237,966,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,818,566,952원 중 예상 배당액은 561,900,000원이며, 미배당액은 10,256,666,952원입니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있으며, 선순위 보증금 미상 점유자들의 실제 인수금액 역시 이 배당표에는 확정 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 570,000,000원 | 20,000,000원+ | 561,900,000원 | 10,256,666,952원 |
| 1회 유찰 · 80% | 456,000,000원 | 20,000,000원+ | 449,040,000원 | 10,369,526,952원 |
| 2회 유찰 · 64% | 364,800,000원 | 20,000,000원+ | 358,892,800원 | 10,459,674,152원 |
1회 유찰 시 매각가 456,000,000원, 2회 유찰 시 364,800,000원으로 내려갑니다. 다만 확정된 신유경 보증금 20,000,000원과 추가 선순위 점유자의 미상 보증금 문제는 유찰된다고 사라지지 않습니다. 따라서 회차별 가격만 볼 것이 아니라 매각가 + 실제 인수금액을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남동측 인근. 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·온천지구 등. 토지면적 1,348.0㎡, 공시지가 5,311,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도의 호 표기가 상이하나 현황은 각호 평면도와 일치하는 것으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 일부 호실은 현장조사 당시 폐문·부재로 내부확인이 불가능해 관련 공부와 외부관찰을 전제로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 보증금 확인. 강병하·이지영·이창현·소희원의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부를 확인하지 않으면 총 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 신유경 20,000,000원 인수 반영. 현재 배당 계산에서는 전액 매수인 인수이므로 입찰가와 별도로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 546,287,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 430,000,000원과 -22.8% 추세를 우선해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 신고된 점유자 중 주식회사 으뜸주택건설의 부분이 310호로 기재되어 있어 1301호와의 실제 관련성을 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 여부 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 실제 점유 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 ‘신건 즉시 입찰’에 불리하다
이 사건은 후순위 등기권리 소멸만 놓고 보면 구조가 명확하지만, 실제 매수인 위험은 선순위 점유자에 있습니다. 신유경의 보증금 20,000,000원은 확정 인수로 계산되고, 그보다 별도로 보증금 미상의 선순위 전입자 4명이 남아 있습니다. 따라서 실질취득은 신건 기준 최소 590,000,000원이며 추가 인수 가능성까지 열려 있습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 430,000,000원, 최근 추세가 -22.8%인데 최저가는 570,000,000원으로 최근 시세의 132.6%입니다. 권리 불확실성과 최근 시세 이상 가격이 동시에 겹친 신건입니다. 입찰 판단의 선결조건은 가격 할인보다 먼저 선순위 점유자 4명의 보증금과 실제 대항력 범위를 확정하는 것입니다.
