매력지수 C등급 · 대항력 임차인 보증금 인수 위험과 세금·권리 이슈가 있어 신중한 접근 필요
인수 보증금 20,000,000원과 미상 임차인 다수 존재, 당해세 가능성이 있어 권리상 안전성이 낮아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 가격만 보면 최근 실거래 평균 2.80억 대비 낮은 1.76억 신건입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수 가능성입니다. 신유경 임차인의 보증금 2,000만원은 매수인이 부담할 수 있으며, 보증금 미상 임차인도 다수 확인됩니다.
감정가 / 최저가
176,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
280,370,000원
최근 12개월 2건
최저가 ÷ 시세
62.8%
시세 대비 낮음
매수인 인수
20,000,000원
신유경 보증금
부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 3층 304호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2023년 4월 14일 설정된 무동1차지역주택조합 근저당권입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 조사에서는 대항력 있는 점유자가 확인되어 권리분석의 핵심 변수가 됩니다.
핵심지표
🏢 용도: 근린시설
💰 최저가: 176,000,000원
📊 최근 12개월 실거래 평균: 280,370,000원
⚠️ 인수 가능 보증금: 20,000,000원
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2024타경111522
소재지
부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 3층304호 (중동,럭키골든스위트)
물건종류
근린시설
소유자
럭키개발주식회사
감정가 / 최저가
176,000,000원 / 176,000,000원
신청채권자 / 청구
무동1차지역주택조합 / 3,237,966,026원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름
말소기준권리는 을구 7번 무동1차지역주택조합 근저당권입니다. 기준권리 이후의 강문수 가압류, 경매개시결정, 국세·지방세 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 대항력 있는 임차인은 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
권리판정
신유경
2020.10.07
20,000,000원
대항력 있음 · 우선변제권 없음 · 인수 가능
홍수정
2022.12.14
미상
대항력 있음 · 보증금 미상
강병하
2021.06.10
미상
대항력 있음 · 보증금 미상
박소연
2022.12.26
미상
대항력 있음 · 보증금 미상
⚠️ 임차인 핵심 신유경 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인이 보증금 20,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 홍수정·강병하·박소연 등은 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교
럭키골든스위트 동일 면적 최근 거래는 2024년 5월 2건이며 최근 12개월 평균은 280,370,000원입니다. 최저가 176,000,000원은 최근 시세 대비 62.8% 수준으로 가격 자체는 낮습니다.
거래월
면적
층
거래가
2024.05
30.0㎡
3
283,550,000원
2024.05
29.43㎡
3
277,190,000원
평균
-
2건
280,370,000원
배당 분배
감정가 vs 실거래
가격은 시세 대비 낮지만 임차인 인수 위험을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상 배당 및 인수 구조
항목
금액
집행비용
3,264,000원
임차인 신유경 보증금(인수)
20,000,000원
근저당권 무동1차지역주택조합
102,401,000원
가압류 강문수
52,669,700원
경매개시결정 채권 일부
17,665,300원
⛔ 주의사항 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있어 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 신유경 보증금 20,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
미상 보증금 확인. 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 확인이 필요합니다.
세금 권리 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 시세 대비 낮지만 권리 리스크를 제외한 단순 비교는 금물입니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 필요”
이 물건은 해운대 입지와 최근 실거래 대비 낮은 최저가라는 장점이 있습니다. 하지만 근린시설 경매에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 취득비용입니다. 대항력 임차인 보증금 인수와 미상 임차인 확인이 끝난 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
