부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 3층 310호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 대상 건물은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 함께 형성된 집합건물이며, 감정 이용상태에서도 업무시설(오피스텔)과 공동주택이 혼재합니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.14 무동1차지역주택조합 근저당권 148,330,000원입니다. 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다.
현황조사 등에 나타난 임차인·점유자는 10명이며, 이 가운데 7명이 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 모두 명확하지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다. 신유경은 2020.10.07 전입, 보증금 20,000,000원·월세 1,150,000원이 확인되며, 배당 시나리오에는 이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111522 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 3층310호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 비교대상 면적 29.0707㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 23층 건물 · 럭키골든스위트 · 2019.12.06 준공 · 100세대 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.04.14 근저당권 · 무동1차지역주택조합 · 채권최고액 148,330,000원 |
| 청구금액 | 3,237,966,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준인 2023.04.14 근저당권 이후의 강문수 가압류 52,669,700원, 2024.10.23 강제경매개시결정, 2025.01.13 임의경매개시결정, 2025.12.12 해운대구 압류, 2026.06.26 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 후순위 등기 자체는 매수인 인수의 중심 위험이 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 알려진 20,000,000원보다 ‘미상 6명’이 더 크다
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신유경 | 2020.10.07 | 20,000,000원 / 1,150,000원 | 가능 | 없음(배당 시나리오) | 20,000,000원 인수 |
| 이지영 | 2020.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·인수위험 |
| 이창현 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·인수위험 |
| 소희원 | 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·인수위험 |
| 강병하 | 2021.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·인수위험 |
| 홍수정 | 2022.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·인수위험 |
| 박소연 | 2022.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·인수위험 |
| 방원준 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 으뜸주택건설 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승욱 | 2024.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인·점유자는 10명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 말소기준 이후 전입한 방원준·주식회사 으뜸주택건설·이승욱은 전입일 기준 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반대로 말소기준 전 전입자 7명 중 신유경을 제외한 6명은 보증금이 미상이라, 매수인 승계금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 61.0% 할인처럼 보여도 아직 ‘싸다’고 할 수 없다
럭키골든스위트의 면적 비교 표본은 2건입니다. 2024.05 거래가 각각 283,550,000원, 277,190,000원이며 평균은 280,370,000원입니다. 최신 거래는 283,550,000원입니다. 표면 최저가 171,000,000원은 최근 시세 지표의 61.0%로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 30.0㎡ | 3층 | 283,550,000원 |
| 2024.05 | 29.43㎡ | 3층 | 277,190,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 280,370,000원 |
하지만 이 사건에서는 최저가와 시세만 비교하면 안 됩니다. 배당 시나리오상 확인된 20,000,000원 인수까지 반영하면 실질취득 시나리오는 191,000,000원이고, 여기에 선순위 점유자 6명의 미상 보증금 위험이 남습니다. 따라서 61.0%라는 표면 비율을 근거로 “시세보다 확실히 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 임차인 신유경 보증금 · 매수인 인수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 무동1차지역주택조합 | 148,330,000원 | 148,330,000원 |
| 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 19,476,000원 |
| 경매개시결정 · 무동1차 지역주택조합 | 3,237,966,026원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 3,237,966,026원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,676,931,752원 중 예상배당은 167,806,000원, 미배당액은 6,509,125,752원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 선순위 점유자 6명의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 171,000,000원 | 20,000,000원 | 167,806,000원 | 6,509,125,752원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 136,800,000원 | 20,000,000원 | 134,084,800원 | 6,542,846,952원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 109,440,000원 | 20,000,000원 | 107,107,840원 | 6,569,823,912원 |
제시된 시나리오에서는 유찰돼 매각가가 내려가도 확인된 신유경 인수액 20,000,000원은 그대로입니다. 더구나 이 표에도 선순위 점유자 6명의 미상 보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 “유찰 = 실질취득비용이 그만큼 그대로 감소”한다고 단순 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물로 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,348.0㎡의 평지·사다리형 토지로, 일반상업지역이며 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·상대보호구역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 현황 확인. 건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도의 호 표기가 상이하나 현황은 각호 평면도와 일치합니다. 일부 내부는 폐문·부재로 확인되지 않아 실제 이용상태와 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 감정평가 대상군에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택이 혼재하며, 점유 조사에서도 오피스텔·주거 표현이 함께 나타납니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 7명 확인. 말소기준 2023.04.14 이전 전입자들의 실제 계약서·보증금·확정일자·점유 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 20,000,000원만 인수한다고 단정 금지. 신유경의 보증금 외에 선순위 점유자 6명의 보증금이 미상입니다.
- 시세 할인율만 보고 응찰 금지. 최저가가 시세 지표의 61.0%로 보이지만 실질취득비용이 확정되지 않았습니다.
- 배당표 재검증. 총 채권액 6,676,931,752원 대비 매각대금이 작고 미배당액이 6,509,125,752원에 달합니다. 임차관계가 확정되면 배당구조도 달라질 수 있습니다.
- 절차 진행 여부 확인. 2026.07.08 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송됐고 2026.07.16 도달한 기록이 있습니다. 2026.08.24 매각기일과 함께 현재 진행상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 일부가 폐문·부재로 내부확인이 불가능했습니다. 실제 이용상태·관리상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “61.0% 할인”보다 먼저 계산해야 할 것이 있다
이 사건은 후순위 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 7명이고, 그중 신유경의 20,000,000원만 배당 시나리오상 인수액이 확인됩니다. 나머지 6명의 보증금은 미상입니다.
따라서 최저가 171,000,000원을 최근 시세 지표 280,370,000원과 비교해 61.0%라는 숫자만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 시나리오만으로도 최저가에 신유경 보증금 20,000,000원이 더해지고, 그 밖의 선순위 임차위험이 남습니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있지만 권리비용을 확정하기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유자 6명의 미상 보증금을 얼마나 명확하게 확인하느냐입니다.
