부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 8층 804호로, 사건상 용도는 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 럭키개발주식회사이고, 권리분석의 기준은 2021.10.08 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 4,200,000,000원으로 매각가를 크게 웃돌며, 이후의 강문수 가압류와 경매개시결정, 해운대구 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유관계입니다. 현황조사와 문건접수에는 여러 전입자가 확인되고, 그중 2021.10.08보다 빠른 전입이 5건입니다. 신유경은 2020.10.07 전입에 보증금 20,000,000원, 월차임 1,150,000원으로 확인되며 배당표에서도 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 강병하·이지영·이창현·소희원은 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 8층804호 (중동,럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 74.4445㎡ · 23층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 490,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무동1차 지역주택조합 / 3,237,966,026원 |
| 말소기준 | 2021.10.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 전입이 핵심
말소기준 이후 설정된 수협은행 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 2023.04.14 무동1차지역주택조합 근저당권 75,176,400원, 2023.11.29 강문수 가압류 52,669,700원, 2024.10.23 강제경매개시결정, 2025.01.13 임의경매개시결정, 2025.12.12 해운대구 압류, 2026.06.26 국 압류가 그 대상입니다. 반면 임차인·점유자의 대항력은 등기 말소와 별도로 봐야 하므로, 2021.10.08 이전 전입 5건이 이 사건의 실질적인 권리분석 포인트입니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 20,000,000원보다 ‘미상’이 더 중요
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신유경 | 미상 · 오피스텔 | 2020.10.07 | 20,000,000원 | 2024.11.06 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 이지영 | 미상 | 2020.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이창현 | 미상 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 소희원 | 미상 | 2021.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 강병하 | 미상 | 2021.06.10 | 미상 | 2024.11.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 홍수정 | 미상 | 2022.12.14 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소연 | 미상 · 주거 | 2022.12.26 | 미상 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방원준 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 으뜸주택건설 | 310호 · 오피스텔 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승욱 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 주식회사 으뜸주택건설은 점유부분이 310호로 명시되어 대상 804호와 호수가 다릅니다. 나머지 다수 전입자는 점유부분이 미상인 만큼, 응찰 전 804호와의 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 3억대인데 실질취득은 최소 5.10억
같은 단지 럭키골든스위트의 비교면적은 74.4445㎡이고, 최근 12개월 거래는 5건입니다. 이 5건 평균은 363,800,000원, 최신 거래는 2026.06 · 365,000,000원입니다. 최저매각가 490,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 134.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.54㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 74.44㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 74.54㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 74.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 74.44㎡ | 16 | 374,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 363,800,000원 |
전체 12건 평균은 439,970,000원이지만, 2021~2023년에는 500,000,000원·502,890,000원·527,730,000원·508,840,000원·515,800,000원·550,500,000원 같은 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 타당합니다. 실제로 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -26.4%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,300,000원 |
| 인수 · 신유경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 482,700,000원 |
| 3. 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 75,176,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 무동1차 지역주택조합 | 3,237,966,026원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 3,237,966,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,803,778,152원 가운데 예상 배당은 482,700,000원이고, 미배당액은 10,321,078,152원입니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 선순위 전입 4건의 보증금은 확인되지 않아 이 표의 인수액에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 인수위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 확인된 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 490,000,000원 | 20,000,000원 | 482,700,000원 | 10,321,078,152원 |
| 1회 유찰 · 80% | 392,000,000원 | 20,000,000원 | 385,712,000원 | 10,418,066,152원 |
| 2회 유찰 · 64% | 313,600,000원 | 20,000,000원 | 308,409,600원 | 10,495,368,552원 |
1회 유찰 시 최저가는 392,000,000원, 2회 유찰 시에는 313,600,000원으로 내려가지만 신유경의 확인된 인수액 20,000,000원은 각 시나리오에 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 강병하·이지영·이창현·소희원의 보증금이 아직 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 유찰만 보고 취득원가가 충분히 내려간다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 분류는 아파트입니다. 감정평가 대상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(아파트)이 함께 존재합니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 해운대초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 중동역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 서측 약 8미터, 남서측 약 4미터 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·온천지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도의 호 표기가 상이하지만 현황은 각호 평면도와 일치합니다. 일부 호는 폐문·부재로 내부확인이 불가능해 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 시장 흐름. 2019.12.06 준공, 100세대이며 비교면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 363,800,000원이고 최근과 과거의 가격 추세는 -26.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 804호 실제 점유자 특정. 다수 전입자의 점유부분이 미상입니다. 804호에 실제 거주·점유하는 사람이 누구인지 먼저 특정해야 합니다.
- 선순위 4건 보증금 확인. 강병하·이지영·이창현·소희원은 말소기준일 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 인수액 산정 전 반드시 보완 확인이 필요합니다.
- 신유경 보증금 반영. 확인된 보증금 20,000,000원은 현재 배당계산상 매수인 인수이므로 입찰가와 별도로 취득원가에 더해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 439,970,000원보다 최근 12개월 평균 363,800,000원과 최신 거래 365,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 구간 가격 추세가 -26.4%이므로 과거 5억원대 거래를 현재 가격 근거로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 진행상태 확인. 2026.07.08 채권자대리인 신OO에게 기각결정정본이 발송되어 2026.07.16 도달한 이력이 있습니다. 그 결정의 대상과 2026.08.24 매각기일의 실제 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격도 높고, 인수액도 닫히지 않았다
이 사건은 후순위 근저당·가압류·압류가 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 매각으로 소멸하는 등기권리보다 선순위 전입과 현재 가격이 훨씬 중요합니다. 최저가 490,000,000원은 이미 최근 12개월 평균 363,800,000원의 134.7%이고, 최신 거래 365,000,000원보다도 높습니다. 여기에 신유경 보증금 20,000,000원이 확인된 매수인 인수액으로 남아 최소 실질취득은 510,000,000원입니다.
더구나 강병하·이지영·이창현·소희원은 말소기준일 이전 전입이면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들을 모두 확정 인수로 단정할 수도 없지만, 반대로 인수 0원으로 처리할 수도 없습니다. 최근 시장은 -26.4%의 하락 추세이고 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 따라서 현재 상태의 결론은 가격 메리트 부족 + 추가 인수액 미상. 입찰 판단 전에 804호 실제 점유자와 선순위 전입자의 보증금부터 닫아야 하는 사건입니다.
