부산지방법원 2024타경111522. 해운대구 중동 럭키골든스위트 3층 308호에 관한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 럭키개발주식회사이고, 현재 말소기준권리는 2023.04.14. 설정된 무동1차지역주택조합 근저당권 109,200,000원입니다. 그 뒤 강문수 가압류 52,669,700원, 강제경매개시결정, 해운대구 압류, 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 2023.04.14. 말소기준보다 먼저 전입한 관련자가 여러 명이고, 신유경 외에는 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 신유경은 2020.10.07. 전입, 보증금 20,000,000원·월 1,150,000원으로 조사됐으며 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득 부담만 계산해도 최저가 173,000,000원에 인수 20,000,000원이 더해지며, 나머지 선순위 점유자의 보증금이 확인되면 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 3층308호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.04.14. 무동1차지역주택조합 근저당권 · 채권최고액 109,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 무동1차 지역주택조합 / 3,237,966,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 실거래 비교면적 | 29.3919㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2023.04.14. 을구 7번 근저당권입니다. 2023.11.29. 강문수 가압류, 2024.10.23. 강제경매개시결정, 2025.12.12. 해운대구 압류, 2026.06.26. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 신만덕새마을금고·수협은행·이규호 근저당과 앞선 신탁·가압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 전입자를 먼저 확인해야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방원준 | 2023.11.02 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 선순위 아님 |
| 홍수정 | 2022.12.14 | 미상 | 2024.11.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강병하 | 2021.06.10 | 미상 | 2024.11.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박소연 | 2022.12.26 | 미상 | 2024.11.04 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이지영 | 2020.12.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이창현 | 2021.04.05 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 소희원 | 2021.05.26 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신유경 | 2020.10.07 | 20,000,000원 / 1,150,000원 | 2024.11.06 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 이승욱 | 2024.07.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 선순위 아님 |
| 주식회사 으뜸주택건설 | 2024.03.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 310호 표기 |
또한 주식회사 으뜸주택건설은 점유 부분이 310호로 표시돼 대상 308호와 호수가 다릅니다. 현황조사상 함께 포착된 기록인 만큼 대상호 실제 점유자와의 관계는 현장 및 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 61.7%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
럭키골든스위트의 면적 일치 실거래 표본은 2건입니다. 표시된 최근 12개월 평균은 280,370,000원, 최저 거래는 277,190,000원, 최고 거래는 283,550,000원이며 최신 거래 표기는 2024.05입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 30.0㎡ | 3 | 283,550,000원 |
| 2024.05 | 29.43㎡ | 3 | 277,190,000원 |
| 평균 | 29.3919㎡ 비교 | 2건 | 280,370,000원 |
최저매각가 173,000,000원 자체는 표시된 최근 12개월 평균의 61.7%입니다. 여기에 배당표에서 확인된 신유경 인수 20,000,000원을 더한 확인분 기준 실질 부담은 193,000,000원입니다. 다만 선순위 전입자들의 보증금이 미상이라 이 숫자는 최종 실질취득가가 아니라 확인 가능한 최소 부담에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 인수 · 신유경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 3. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 52,669,700원 |
| 4. 경매개시결정 · 무동1차 지역주택조합 | 3,237,966,026원 | 7,908,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,399,835,726원 중 예상 배당 169,778,000원, 미배당 3,230,057,726원입니다. 신유경 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 선순위 전입자의 실제 권리는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 173,000,000원 | 20,000,000원 | 169,778,000원 | 3,230,057,726원 |
| 1회 유찰 · 80% | 138,400,000원 | 20,000,000원 | 135,662,400원 | 3,264,173,326원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,720,000원 | 20,000,000원 | 108,369,920원 | 3,291,465,806원 |
회차가 내려가도 확인된 신유경 인수 20,000,000원은 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 선순위 전입자의 권리가 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그만큼 실질취득가가 동일하게 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 해운대초등학교 남동측 인근. 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도의 호 표기가 상이하나 현황은 각호 평면도와 일치한다고 평가됐습니다.
- 현장확인. 일부 호는 이해관계인 폐문·부재로 내부 확인이 불가능해 관련 공부와 외부관찰을 토대로 평가됐으므로 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 요구됩니다.
- 실거래. 럭키골든스위트는 100세대, 사용승인일은 2019.12.06이며 면적 일치 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 홍수정·강병하·박소연·이지영·이창현·소희원의 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 신유경 인수 확인. 배당표상 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 명세서 원문과 배당요구·우선변제 관계를 대조해야 합니다.
- 308호 실제 점유 확인. 조사 기록 중 주식회사 으뜸주택건설은 310호로 표시돼 있으므로 대상호와의 관계를 구분해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 거래 표기가 2024.05인 만큼 2026.08.24 입찰 전에 최근 거래와 매물 수준을 다시 확인해야 합니다.
- 기각 관련 진행상태 확인. 2026.07.08. 채권자대리인 신OO에게 기각결정정본 발송, 2026.07.16. 도달 기록이 있으므로 무엇에 대한 기각인지와 2026.08.24 매각기일 진행 여부를 법원 사건기록에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 일부 호 내부확인이 불가능했다고 기재돼 있으므로 실제 내부 이용상황과 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 법원 진행내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “61.7% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 미상 보증금이다
이 사건은 감정가와 최저가가 173,000,000원이고 표시된 실거래 평균이 280,370,000원이어서 표면적으로는 큰 가격차가 보입니다. 그러나 확인된 신유경 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있고, 말소기준일 전에 전입한 다른 점유자들의 보증금이 다수 미상입니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 경매에서 매수인이 실제로 부담할 수 있는 금액은 등기부만으로 결정되지 않습니다. 현재 확인분만으로 실질 부담은 193,000,000원이고, 미상 보증금이 추가될 수 있습니다. 그래서 이 사건의 결론은 “가격은 매력적으로 보이지만 권리확정 전에는 보류”입니다. 선순위 점유자의 보증금과 대항력·배당관계를 모두 확정한 뒤에야 173,000,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
