부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 ‘이든타워팰리스’ 11층 1101호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김성옥이며, 2021.03.09. 소유권을 이전받은 같은 날 구포새마을금고 앞으로 채권최고액 780,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.04.21. 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조만 보면 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 170,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 구포새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 613,180,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액으로 계산돼 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상15층 · 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리가 핵심
부산은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당입니다. 손원정의 주택임차권은 2025.04.02. 등기됐지만, 임대차 점유개시일 2021.03.13.·주민등록일 2021.03.15.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 이 임차권 역시 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 9명 모두 기준일 이후 전입
조사된 임차·점유 관련자는 9명입니다. 이 가운데 손원정은 건물 전부에 대해 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 나머지 8명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 모든 전입일이 2021.03.09. 말소기준권리보다 늦어, 제공된 판정에서는 모두 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손원정 | 2021.03.15 | 130,000,000원 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 회차별 구조 — 유찰될수록 근저당 미배당은 커진다
비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 이 물건의 가격 메리트 자체는 판단을 보류해야 합니다. 다만 배당 구조는 명확합니다. 현재 신건 170,000,000원에서 구포새마을금고 채권최고액 기준 미배당은 613,180,000원이고, 1회 유찰 시 646,704,000원, 2회 유찰 시 673,523,200원으로 늘어납니다. 이 금액들은 채권자 측 미배당이며 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 613,180,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 646,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 673,523,200원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 166,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 166,820,000원이 배당되고 613,180,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 대연역이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·난방·기계식주차· 승강기·화재탐지 및 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 조사된 임차·점유 관련자가 9명이므로 실제 현 점유자와 퇴거·인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 8명 확인. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 보증금·확정일자 등 세부관계가 확인되지 않은 전입자들이 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 손원정 임차권등기 확인. 보증금 130,000,000원, 점유개시 2021.03.13., 주민등록 2021.03.15.인 임차권등기가 있으므로 등기 및 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.09. 기재된 민간임대주택 관련 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 170,000,000원의 시세 적정성을 판단할 실거래 비교가 필요합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 매력이 생기지는 않습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 613,180,000원은 채권자 부족분이고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준권리는 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당입니다. 조사된 전입자 9명은 모두 그 이후 전입했고, 보증금 130,000,000원의 손원정 임차권도 점유개시·주민등록 모두 기준권리보다 늦습니다. 예상배당 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 한 호실에 여러 전입·배당요구 관계가 확인되고, 8명의 보증금이 확인되지 않으며, 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 금전 인수 위험은 낮더라도 점유·명도와 서류 확인의 난도는 낮다고 보기 어렵습니다. 더구나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 170,000,000원의 신건 가격을 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유관계 확인은 필수”입니다.
