부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1108호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김성옥이며 2021.03.09 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 말소기준권리입니다.
등기부에 먼저 설정돼 있던 부산은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.21 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 접수됐고, 2025.05.29 이보라 명의의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1108호 · 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상15층 · 11층 1108호 |
| 소유자 | 김성옥 · 2021.03.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 별도 등기 확인
말소기준은 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정과 이보라의 주택임차권등기는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 주택임차권의 보증금은 50,000,000원이며 전입·점유개시·임대차계약일은 모두 2022.02.28입니다.
② 임차인 — 실제 조사 9명, 대항력은 모두 없음
조사된 사람은 모두 실제 임차인으로 분류돼 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2021.03.15로 말소기준 2021.03.09보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 9명 모두 대항력 없음이며, 현재 매수인 승계액도 0원으로 산정돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 50,000,000원 | 2025.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
이보라는 건물 전부에 대해 주거용 임차권등기가 돼 있고 등기 내용상 임차보증금 50,000,000원, 차임 330,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일은 모두 2022.02.28입니다. 다만 이 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 제공된 판정상 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 82,775,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,700,000원 가정 시 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 구포새마을금고에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 697,224,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 먼저 권리구조를 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,700,000원 | 82,775,400원 | 697,224,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,289,999원 | 57,822,779원 | 722,177,221원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 739,644,055원 | 0원 |
세 시나리오 모두 권리분석상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 121,000,000원이나 현재 최저가 84,700,000원을 시세보다 싸다고 표현할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근. 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 샷시 이중창이며 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 465.8㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 실점유 확인. 대항력 없음 판정과 별개로 현재 실제 거주·퇴거 여부와 각 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 손원정·이예원·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현·이지민의 보증금이 확인되지 않아 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 이보라 임차권등기 확인. 보증금 50,000,000원, 차임 330,000원이며 후순위 임차권으로 매각소멸 판정입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.09 접수된 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 물건의 권리구조에서 가장 분명한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준은 2021.03.09 구포새마을금고 근저당이고, 조사된 9명의 임차인은 모두 그 이후에 전입했습니다. 이보라의 50,000,000원 임차권등기도 후순위로 매각소멸 판정입니다.
다만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 수가 많고 8명의 보증금이 확인되지 않았으며, 별도의 민간임대주택등기도 존재합니다. 현재 최저가는 84,700,000원이지만 이를 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트는 유보하는 것이 맞습니다. 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 점유관계와 민간임대주택등기의 실제 처리 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
