부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1108호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부의 현재 소유자는 김성옥이고, 2021.03.09. 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매에서의 말소기준권리입니다. 2025.04.21. 구포새마을금고가 임의경매를 신청했고, 경매 청구액은 650,000,000원입니다.
권리관계에서 눈에 띄는 것은 임차인 숫자입니다. 손원정·이예원·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현·이지민·이보라가 조사돼 있습니다. 그러나 전입일은 2021.03.15.부터 2024.08.26. 사이로 모두 2021.03.09. 말소기준보다 늦습니다. 각 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 일부는 배당요구 여부도 확인이 필요하므로 명도와 실제 임대차관계는 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 임차권
2020.12.07. 설정됐던 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 담보권은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.04.21. 경매개시결정과 2025.05.29. 이보라의 주택임차권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차관계 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 50,000,000원 | 2025.05.29 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 승계 아님 |
이보라는 건물 전부에 대해 임차보증금 50,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 등기 내용상 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.02.28.입니다. 그러나 이 역시 말소기준인 2021.03.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다른 점유자들도 모두 전입일이 기준권리 이후이므로 현재 권리분석상 인수 대상은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가가 곧 시세는 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 121,000,000원이고 유찰 없는 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 121,000,000원입니다. 다만 감정가 자체만으로 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 감정가 121,000,000원을 곧바로 가격 메리트로 가점하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 118,506,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원에 비해 현재 회차 예상배당은 118,506,000원으로, 661,494,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원이고, 현재 배당 계산상의 매수인 인수액도 0원입니다.
집행비용은 2,494,000원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 118,506,000원 | 661,494,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 685,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 704,353,920원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 세장형이고 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 465.8㎡, 공시지가 6,207,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 조사된 9명의 전입일·현재 점유·계약관계와 배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 이보라 임차권. 보증금 50,000,000원, 임대차계약·전입·점유·확정일자 2022.02.28., 임차권등기 2025.05.29.의 내용을 원본 등기와 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.09. 기재된 민간임대주택 관련 의무와 매각 후 등기 처리 상태를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력 없음과 실제 인도 완료는 별개이므로 현재 점유자를 확인한 뒤 인도명령·협의 가능성을 검토하세요.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가 121,000,000원은 감정가와 동일합니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후의 확정 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유 확인은 필수”
이 사건의 말소기준은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권입니다. 조사된 임차관계 9명은 모두 그 이후에 전입했고, 이보라의 50,000,000원 임차권등기도 후순위여서 현재 분석상 매수인이 인수할 보증금·권리는 0원입니다. 권리순위 자체는 비교적 명확합니다.
다만 권리상 인수 없음이 곧 현장 리스크 없음이라는 뜻은 아닙니다. 여러 명의 점유관계가 확인되고, 이보라 외에는 보증금이 확인되지 않은 경우가 있으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 임차관계의 실제 점유 상태와 등기 상태를 입찰 직전에 재확인하는 것입니다. 또한 신건 최저가 121,000,000원은 감정가와 동일하므로, 별도의 시세 검증 없이 가격 메리트가 있다고 단정해서도 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 점유·가격은 확인 후 판단. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
