부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1105호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김성옥이고, 2021.03.09 소유권을 이전받은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.04.21 구포새마을금고의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
등기부에는 2020년 부산은행 근저당 2건이 보이지만 2021.03.09 말소된 상태입니다. 반면 같은 날 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 현황조사 등에 나타난 사람은 총 9명입니다. 가장 빠른 전입일도 2021.03.15로 말소기준보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음입니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1105호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 (2021.03.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준 | 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 전입 9명 모두 말소기준 뒤
핵심 날짜는 2021.03.09입니다. 같은 날 김성옥의 소유권이전, 민간임대주택등기, 구포새마을금고 근저당 설정이 이어졌고 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 가장 먼저 전입한 손원정도 2021.03.15, 이지민은 2021.03.29로 기준일보다 늦습니다. 나머지 점유자도 모두 2021.12.06 이후 전입이어서 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
② 점유자·임차관계 — 권리 인수보다 명도 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 손원정·송두남·하미란·조보현·백채은·김동현 등 6명입니다. 이지민·이보라·이예원은 배당요구 접수 사실이 확인되지 않습니다. 다만 이들의 전입일 역시 모두 말소기준보다 늦어 대항력에 따른 매수인 승계 위험과는 분리해서 봐야 합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 30% 하락만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 157,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 109,900,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 109,900,000원 수준입니다. 다만 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격과 대조하지 않은 상태에서는 단순히 “30% 유찰됐다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 672,438,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 704,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 727,518,318원 | 0원 |
유찰이 반복되면 낙찰자의 임차보증금 승계액은 계속 0원으로 계산되지만, 구포새마을금고의 미배당액은 672,438,600원 → 704,854,740원 → 727,518,318원으로 커집니다. 신청채권자의 청구액도 650,000,000원으로 현재 회차 배당액 107,561,400원을 크게 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,900,000원 가정 시 집행비용 2,338,600원을 제외한 107,561,400원이 구포새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 672,438,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 북측 약 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 점유현황 재확인. 각 사람의 실제 점유 여부와 점유 부분이 미상입니다. 현장과 최신 현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 우선변제·최우선변제 여부는 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 여부 구분. 손원정·송두남·하미란·조보현·백채은·김동현은 배당요구가 확인되고, 이지민·이보라·이예원은 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 입찰 직전 최신 등기 상태와 관련 기재를 원본에서 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 감정가 157,000,000원에서 109,900,000원까지 내려왔지만 최근 유사 오피스텔 거래가격과 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·점유인도 비용. 다수 점유자가 확인되는 만큼 체납 관리비와 인도 협의 비용·기간을 사전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.03.09 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 점유자 9명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 따라서 제공된 계산상 매수인이 떠안을 대항력 임차보증금은 0원입니다. 반면 점유 인원이 많고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 명도와 실제 배당은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 109,900,000원은 감정가보다 30% 낮지만, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리의 금전적 승계는 낮고, 점유·배당 확인 부담은 높은 오피스텔로 정리할 수 있습니다.
