부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1105호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김성옥이며, 2021.03.09 소유권을 이전받은 당일 구포새마을금고 앞으로 채권최고액 780,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 분명합니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소돼 있고, 구포새마을금고 근저당권 이후에는 2025.04.21 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 다만 이 사건은 단순한 “임차인 없음” 물건이 아닙니다. 현황조사 등을 통해 9명의 전입자가 확인되며, 모두 말소기준권리 설정일 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 점유 형태는 원본 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.03.09 근저당
2020.12.07 부산은행 명의 근저당권 2건은 2021.03.09 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 같은 날 설정된 구포새마을금고 근저당권 780,000,000원입니다. 그 후 2025.04.21 구포새마을금고가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 전원 대항력 없음
확인된 사람은 9명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.03.09보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 이들의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 배당요구·최우선변제 여부 등은 매각물건명세서와 임대차 자료를 최종 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 154,002,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 157,000,000원 가정 시 구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 중 154,002,000원이 배당되고 625,998,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 625,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 656,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 681,726,720원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 근저당권자가 얼마나 미배당되는지와 매수인이 그 금액을 떠안는지는 별개라는 것입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 157,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 6,207,000원/㎡, 토지면적은 465.8㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명의 실제 점유관계 확인. 전입자는 모두 대항력이 없지만 누가 현재 실제 점유 중인지, 각 점유 부분과 퇴거 상황은 현장·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 임차인 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택 등록 표시가 현재 어떤 상태인지, 매각 이후 관련 의무와 등록관계가 어떻게 처리되는지 원본과 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가·최저가 157,000,000원만으로 시세 대비 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로, 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 말소기준은 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권이고, 확인된 9명의 전입자는 모두 그 이후 들어왔기 때문에 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 모두 0원으로 잡고 있습니다. 이 점만 보면 권리 인수 구조는 명확합니다.
하지만 임차인 숫자가 많고 모든 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 현재 157,000,000원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수권리 때문에 피해야 할 물건”이라기보다, 임대차·점유 원본을 확인한 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 권리 인수는 비교적 명확하지만, 명도와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.
