부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1104호 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 780,000,000원입니다. 그보다 앞서 주식회사부산은행 명의로 설정됐던 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.04.21 구포새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.

이번 사건의 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 9명이며, 가장 빠른 전입일도 2021.03.15로 말소기준권리인 2021.03.09보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 9명 모두 대항력 없음이고, 현재 배당계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최우선변제 또는 배당순위가 실제 배당표에 영향을 줄 가능성은 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 임차인 전입

구포새마을금고 근저당은 2021.03.09 접수됐고 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.04.21 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 같은 2021.03.09에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있으므로, 매각 후 해당 등기의 처리와 임대사업자 관련 의무의 적용 여부는 매각조건과 원본 등기에서 함께 확인하는 것이 안전합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 9명은 실제 임차인 9명으로 봅니다. 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이 확인은 배당순위에는 영향을 줄 수 있으나, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 대비 미배당은 659,324,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오

유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 근저당권 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 근저당 채권의 부족분과 매수인의 실질취득액은 구분해서 봐야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 176,000,000원에서 1회 유찰된 123,200,000원입니다. 다만 동일 오피스텔 또는 인근 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 제시되어 있지 않아 123,200,000원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 9명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 현재 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 보증금 규모에 따라 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.03.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 임대사업자 관련 의무 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 가격은 실거래로 재검증. 감정가 176,000,000원에서 1회 유찰돼 123,200,000원이 됐지만, 동일·유사 오피스텔 최근 거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 배당 부족액과 인수액 구분. 근저당 미배당 659,324,800원은 현재 계산상 매수인 인수액 0원과 별개의 숫자입니다.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 임차인 세부와 가격 검증

이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 조사된 실제 임차인 9명이 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 최저가 123,200,000원 기준 실질취득도 123,200,000원으로 계산되고 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 많아 실제 배당구조는 원본 확인이 필요하고, 민간임대주택등기도 별도로 존재합니다. 또 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차인 세부 확인과 시장가격 검증이 입찰 전 마지막 관문인 오피스텔입니다.