부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1104호, 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자 김성옥이 2021.03.09. 소유권을 취득하면서 구포새마을금고에 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 구포새마을금고가 2025.04.21. 임의경매를 신청했으며 청구액은 650,000,000원입니다.
등기상 구조만 보면 말소기준 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 조사된 실제 임차인이 9명이며 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만, 배당 순위와 최우선변제 여부는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1104호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하1층·지상15층 건물의 11층 |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대주택등기는 확인
부산은행의 채권최고액 3,927,000,000원 및 3,773,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권이고, 2025.04.21. 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 모두 후순위 전입
조사된 9명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 모두 2021.03.09. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 / 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 / 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 / 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 / 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 / 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 미상 / 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 시세 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 176,000,000원이며 0회 유찰된 신건입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가나 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 계산상 인수액이 0원이어서 현재 회차의 실질취득액은 176,000,000원이지만, 이 금액의 시장 경쟁력은 별도의 오피스텔 거래사례로 검증해야 합니다.
| 현재 회차 | 176,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 140,800,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 112,640,000원 · 감정가 64% |
| 실질취득 | 각 회차 매각가 + 매수인 인수 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,264,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 172,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 구포새마을금고 미배당 | - | 607,264,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 구포새마을금고에 배당되고, 607,264,000원이 미배당으로 남습니다. 이 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
- 이용. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지하1층 지상15층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 9명의 보증금·확정일자·현재 점유 여부와 각 배당요구 상태를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 확인 후 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 매각 후 적용 여부와 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 근거 없이 신건 176,000,000원이 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 대조하세요.
- 점유·명도. 여러 임차인이 조사된 만큼 실제 점유자를 특정하고 인도명령 및 명도 절차의 상대방을 확인하세요.
- 관리·주차. 미납 관리비와 기계식주차설비의 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — 인수 0원과 확인사항 0건은 다르다
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 조사된 임차인 9명도 모두 후순위 전입이어서, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고, 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 적용 여부도 확인해야 합니다.
가격 면에서도 신건 최저가 176,000,000원을 뒷받침할 실거래 근거가 없어 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 임차·배당·민간임대주택등기는 확인 필요, 가격 평가는 보류입니다. 권리의 큰 틀은 단순하지만 9명의 임대차 세부사항을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
