부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1107호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김성옥이고, 2021.03.09. 소유권을 취득한 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매에서 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 2025.04.21. 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.09.02.에는 김동현의 임차보증금 40,000,000원 주택임차권등기가 추가됐습니다. 김동현의 전입일은 2024.08.26.로 말소기준권리보다 늦고, 현황조사에서 확인된 다른 전입자들도 모두 2021.03.09. 이후 전입입니다. 따라서 제공된 권리판정상 이들의 대항력은 없고, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1107호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 매각으로 정리
부산은행 명의의 2020.12.07. 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 실질적인 말소기준은 2021.03.09. 접수된 구포새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.21. 임의경매개시결정과 2025.09.02. 김동현의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
확인된 임차·전입 관계자는 9명입니다. 모두 전입일이 2021.03.09. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 김동현을 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당요구 여부와 별개로 실제 임대차계약·점유 상태를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 40,000,000원 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 118,506,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
121,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,494,000원을 제외한 118,506,000원이 구포새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 661,494,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 검증 없이는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 121,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 118,506,000원 | 661,494,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 685,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 704,353,920원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 465.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 여러 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사서를 반드시 대조합니다.
- 김동현 임차권. 임차보증금 40,000,000원, 계약일 2024.07.18., 확정일자 2024.07.19., 전입·점유개시 2024.08.26. 정보를 원본과 재확인합니다.
- 점유 확인. 인수액 0원과 명도 난이도는 별개이므로 실제 거주·사용자와 퇴거 가능성을 확인합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.03.09. 민간임대주택 등기의 경매 후 처리 상태를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 주변 오피스텔의 최근 거래와 임대수익 수준을 별도로 조사합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준권리는 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권이고, 확인된 전입자 9명의 전입일과 김동현의 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 선후관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다.
다만 실제 입찰에서 남는 쟁점은 점유와 가격입니다. 여러 전입자의 보증금이 미상이고, 민간임대주택 등기도 존재하므로 최신 매각물건명세서·현황조사·등기사항을 재확인해야 합니다. 또 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 121,000,000원이 시장 대비 유리하다고 단정할 수도 없습니다. 권리상 인수는 0원, 점유관계는 확인 필요, 가격은 실거래 검증 후 판단. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
