부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1107호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 기준점은 2021.03.09 설정된 구포새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 780,000,000원입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매를 신청한 구포새마을금고의 청구액은 650,000,000원입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건접수 등에 이름이 확인되는 임차인은 9명이며, 가장 이른 전입일도 2021.03.15로 말소기준일 2021.03.09보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 9명 모두 대항력 없음입니다. 김동현은 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 전입일 2024.08.26으로 역시 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1107호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차관계가 집중된다
핵심은 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권입니다. 현재 확인된 임차인의 전입일은 2021.03.15 이후라 모두 이 근저당보다 늦고, 제공된 권리판정도 전원 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 2025.04.21 경매개시결정과 2025.09.02 김동현 주택임차권등기도 말소기준권리 이후입니다.
임차인 현황 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 2025.04.30 | 확인 필요 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 2025.07.02 | 확인 필요 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 없음 | 2025.05.02 | 확인 필요 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 없음 | 2025.04.28 | 확인 필요 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 | 없음 | 2025.04.29 | 확인 필요 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 40,000,000원 | 없음 | 2025.09.02 | 확인 필요 | 없음 |
김동현의 등기사항에는 임대차계약일자 2024.07.18, 확정일자 2024.07.19, 주민등록일자·점유개시일자 2024.08.26, 임차보증금 40,000,000원, 차임 320,000원이 기재돼 있습니다. 다만 말소기준권리인 2021.03.09 근저당보다 후순위이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 121,000,000원, 현재 최저매각가는 84,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 실제 응찰 상한은 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익, 관리비·점유상태를 함께 확인해 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 84,700,000원 | 82,775,400원 | 697,224,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 59,289,999원 | 57,822,779원 | 722,177,221원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 739,644,055원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 반대로 구포새마을금고 근저당 채권최고액 780,000,000원 대비 미배당액은 커지는 구조입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2021-88호가 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 최종 배당결과는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 82,775,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,700,000원 기준 추정입니다. 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 구포새마을금고에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근으로, 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 김동현 외 보증금이 확인되지 않습니다. 점유 부분과 현재 점유 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 손원정·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현은 배당요구 관련 접수가 확인되며, 이예원·이보라·이지민은 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당추정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 임차인의 배당 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.09 갑구의 민간임대주택등기가 현재 어떤 상태인지, 매각 후 처리에 추가 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대조건을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 구포새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2021-88호가 기재돼 있어 실제 채권잔액과 배당결과는 변동될 수 있습니다.
맺으며 — 인수는 0원, 승부처는 명도와 가격 확인
이 물건의 권리 기준점은 명확합니다. 2021.03.09 구포새마을금고 근저당 이후에 확인된 임차인 9명이 전입했고, 모두 대항력 없음으로 판정돼 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 김동현의 40,000,000원 임차권등기도 후순위입니다.
다만 “인수 0원”이 곧 “확인할 것이 없다”는 뜻은 아닙니다. 다수 전입자의 보증금·배당관계, 민간임대주택등기, 실제 점유·명도 상태를 확인해야 하고, 최저가 84,700,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지도 별도로 판단해야 합니다. 권리 인수위험은 낮지만, 임차관계와 가격 검증이 입찰 전 핵심 확인사항인 오피스텔입니다.
