부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1103호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김성옥이고, 2021.03.09 소유권을 이전받은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.21 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구액은 650,000,000원입니다.
등기에는 그보다 앞선 2020.12.07 부산은행 근저당권 2건이 있었지만 모두 2021.03.09 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 구포새마을금고 근저당입니다. 반면 같은 날 접수된 민간임대주택등기도 확인되므로, 해당 등기의 경매 후 처리와 현재 임대관계는 매각물건명세서 및 원본 등기와 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1103호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 본건 11층 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 임차인이 많다
말소기준은 2021.03.09 접수된 구포새마을금고 근저당권입니다. 확인된 임차인 9명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦고, 각 임차인의 대항력 판정도 모두 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상배당 및 모든 회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 전원 기준권리 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 손원정·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현은 배당요구 접수일이 확인되고, 이예원·이보라·이지민은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 다만 전입일 자체는 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 검증 — 감정가 70%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 123,200,000원으로 감정가 176,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 가격은 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70% = 시세보다 싸다”로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 120,675,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구포새마을금고의 780,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 현재 회차 예상배당액은 120,675,200원이고 미배당액은 659,324,800원입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 659,324,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 695,712,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 721,118,625원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 구포새마을금고의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청 청구액 650,000,000원 역시 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동, 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근입니다. 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 건물에는 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 개별 확인. 전입일은 모두 말소기준보다 늦지만, 각 임차인의 보증금·확정일자·점유 범위와 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 문건에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 경매 후 처리와 임대관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 실제 거래 비교 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 단순한 물건은 아니다
이 사건의 권리축은 비교적 선명합니다. 2021.03.09 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 9명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인이 9명으로 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 데다, 민간임대주택등기도 함께 존재합니다. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또 실거래 비교 수치가 없으므로 최저가 123,200,000원이 시장가격 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리 승계보다 다수 점유자 확인과 가격 검증이 핵심인 오피스텔입니다.
