부산지방법원 2025타경5209. 대연동 이든타워팰리스 11층 1103호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2021.03.09 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보목록 제2021-88호가 기재돼 있습니다. 현재 경매는 같은 구포새마을금고가 신청한 임의경매이며 청구액은 650,000,000원입니다.
현황조사 등에서 확인되는 전입자는 총 9명입니다. 가장 빠른 손원정의 전입일도 2021.03.15로 말소기준일보다 늦고, 나머지 전입도 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 9명 전부 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하지 않으며, 배당요구가 확인된 사람과 그렇지 않은 사람도 나뉩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1103호 · 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지상15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 김성옥 · 2021.03.09 소유권이전 (2021.03.02 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.03.09 구포새마을금고
2020.12.07 부산은행 명의 근저당권 2건은 각각 채권최고액 3,927,000,000원, 3,773,000,000원으로 설정됐으나 2021.03.09 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그 뒤 같은 날 접수된 구포새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.21 임의경매개시결정은 이 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 9명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각의 전입자로 조사됐습니다. 전입일은 모두 2021.03.09 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
손원정·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현은 배당요구 접수가 확인됩니다. 이예원·이보라·이지민은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 그러나 이들의 전입 자체가 모두 말소기준권리 뒤이므로, 현재 권리판정과 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 보증금은 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 176,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 176,000,000원입니다. 다만 동일·인근 물건의 실거래 비교치가 확인되지 않는 상태에서는 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
회차별 최저가 시나리오는 1회 유찰 시 140,800,000원, 2회 유찰 시 112,640,000원입니다. 하지만 이 역시 시세와 비교한 할인율이 아니라 감정가 대비 법원 최저가 시나리오일 뿐입니다. 입찰가 결정에는 별도의 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,264,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 172,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 기준 미배당액은 607,264,000원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 650,000,000원이며, 현재 회차 예상배당액은 172,736,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지이며 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지 기준. 지목은 대, 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 9명 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 실제 점유관계를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 손원정·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현은 배당요구가 확인되고, 이예원·이보라·이지민은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.09 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 관계를 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 구조. 구포새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2021-88호가 기재된 채권최고액 780,000,000원의 권리입니다. 본건 예상 미배당액을 매수인 인수액과 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 176,000,000원은 실거래 비교 근거 없이 저가라고 평가할 수 없습니다. 실제 응찰 전 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 조사된 9명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 따라서 대항력으로 매수인에게 보증금이 넘어가는 구조는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 확인해야 할 항목은 적지 않습니다. 임차인 9명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 일부는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 같은 날 접수된 민간임대주택등기도 별도로 존재합니다. 여기에 현재 최저가 176,000,000원의 시세 적정성을 검증할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 임대차·등기·가격 검증은 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
