부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1109호로, 감정평가상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 김성옥이 2021.03.09 소유권을 이전받은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 구포새마을금고가 2025.04.21 임의경매를 신청했으며 청구금액은 650,000,000원입니다.
권리의 선후만 보면 구조는 명확합니다. 조사된 9명의 전입일은 모두 2021.03.09 이후라 대항력이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 임차관계가 한 명이 아니라 9명이고 각 점유 부분이 모두 미상입니다. 따라서 권리 인수보다 누가 어느 공간을 어떤 계약으로 사용하고 있는지를 확인하는 일이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1109호 도로명: 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상15층 건물 내 11층 1109호 |
| 소유자 | 김성옥 (2021.03.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
주식회사부산은행의 채권최고액 3,927,000,000원 및 3,773,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.03.09 구포새마을금고 근저당이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 9명 모두 대항력 없음
실제 임차관계 조사 인원은 9명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 말소기준일인 2021.03.09보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분·보증금·확정일자가 모두 미상이고, 일부는 배당요구가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 가격은 실거래 대조 후 결정
현재 최저매각가는 감정가와 같은 124,000,000원이고 매수인 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득금액도 124,000,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 거래가격과 비교하기 전에는 이 금액이 시세보다 낮은지 높인지 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 구포새마을금고 배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 658,536,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 682,985,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 702,468,480원 | 0원 |
각 회차의 미배당액은 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 한 수치입니다. 유찰되더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 121,464,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구포새마을금고는 채권최고액 기준 658,536,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 임대수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 평탄한 세장형으로 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 손원정·이예원·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현·이보라·이지민의 계약서, 점유 부분, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차관계 9명의 점유 부분이 모두 미상이므로 1109호의 실제 사용 형태와 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인되지 않은 임차관계는 최신 문건접수내역과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 표시. 갑구의 민간임대주택등기에 관한 매각 후 처리 내용을 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 최근 가격 대조. 감정가와 최저가는 124,000,000원으로 같지만, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 관리비·점유 비용. 관리비 체납 여부와 다수 점유자 명도에 필요한 기간·비용을 사전에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 명도와 가격은 별도 문제”
이 물건의 말소기준은 2021.03.09 구포새마을금고 근저당이며, 임차관계 9명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 예상배당 기준으로 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
다만 9명 전원의 점유 부분·보증금·확정일자가 미상이고 일부 배당요구도 확인되지 않아, 실제 입찰 난도는 단순한 무임차 물건보다 높습니다. 여기에 갑구의 민간임대주택등기와 최근 오피스텔 거래가격까지 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 명도와 가격은 확인 후 결정입니다.
