부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1109호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 86,800,000원입니다. 신청채권자는 구포새마을금고이고 청구액은 650,000,000원입니다.
권리 흐름의 기준은 2021.03.09 접수된 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며, 이 근저당권에 기해 임의경매가 개시됐습니다. 조사된 점유자들의 전입일은 모두 이 기준일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이므로 명도와 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1109호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2021.03.09 근저당이 기준
등기상 2020.12.07 부산은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권이고, 2025.04.21 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 같은 날 소유권이 김성옥에게 이전됐고 민간임대주택등기도 접수되어 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각조건은 원문 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 점유자 9명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 할인율만 확인
감정가 124,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 86,800,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 84,837,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 86,800,000원을 기준으로 집행비용 1,962,400원을 제외한 84,837,600원이 구포새마을금고에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 695,162,400원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 695,162,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 720,733,681원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 738,633,577원 |
낙찰가가 낮아질수록 구포새마을금고의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 규모이며 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,207,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 확인. 실제 사용 호실과 현재 점유 여부, 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 점유자 모두 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.09 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 최근 오피스텔 실거래와 매물을 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 영향을 주는 항목을 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건은 자료상 말소기준이 분명하고 조사된 점유자 9명 모두 전입일이 그 이후여서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 86,800,000원의 시장가격상 매력도도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 인수보다 임대차 실체·명도·시세 확인에 있습니다.
