부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1106호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 핵심 권리는 2021.03.09. 설정된 구포새마을금고의 근저당권으로 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.04.21. 경매개시결정과 이후의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 특징은 등기보다 점유·임차관계의 인원수가 많다는 점입니다. 조사된 실제 임차인은 9명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 9명 모두 전입일이 말소기준일인 2021.03.09.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼, 현재 배당 가정상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층 1106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.09.
부산은행 명의의 2020.12.07. 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 김성옥 소유권 취득일과 같은 2021.03.09. 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.21. 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸하고, 2026.07.15. 등기된 하미란의 주택임차권도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 9명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 미상 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 60,000,000원 | 2024.05.21 | 2026.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 빠른 전입자인 손원정도 2021.03.15.로 말소기준일 2021.03.09.보다 늦습니다. 따라서 조사된 9명 모두 전입 시점 기준 대항력 없음입니다. 보증금이 확인되는 하미란 역시 전입·점유개시·확정일자가 모두 2024.05.21.이며, 2026.07.15. 임차보증금 60,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 말소기준보다 후순위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 174,708,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 174,708,000원이 배당되고 605,292,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 605,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 640,393,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 668,474,880원 | 0원 |
가격이 내려가면 구포새마을금고의 미배당은 커지지만, 조사된 임차인의 대항력 상태가 바뀌는 것은 아닙니다. 현재 자료상 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 178,000,000원·142,400,000원·113,920,000원 중 어느 구간이 시장가 대비 저렴한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근. 주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물로 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지·소화설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 465.8㎡, 공시지가 6,207,000원/㎡이며 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 대조. 전입자는 모두 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 실제 점유자와 각 호실 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 8명. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 완전히 확인된 것은 아니므로 매각물건명세서 원본과 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 하미란 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 전입·점유·확정일자 2024.05.21., 임차권등기 2026.07.15. 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택 등록 내용과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 별도 시세 확인 없이는 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 승부처는 임차관계 확인과 가격 검증
이 물건의 말소기준은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당입니다. 실제 임차인 9명의 전입은 모두 그보다 늦고, 하미란의 60,000,000원 임차권등기 역시 후순위여서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 큰 방향은 비교적 명확합니다.
다만 임차인 수가 많고 8명의 보증금이 미상이며 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 단순히 “인수 0원이니 끝”으로 볼 물건은 아닙니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 178,000,000원이 비싼지 싼지도 판단할 수 없습니다. 권리상 승계 부담은 낮지만, 임차관계 원본 대조와 별도 시세 검증을 마친 뒤 가격을 정해야 하는 오피스텔입니다.
