부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1106호 오피스텔입니다. 감정가는 178,000,000원이며, 1회 유찰되어 최저매각가가 124,600,000원으로 내려왔습니다. 매각기일은 2026년 9월 29일입니다.

등기상 소유자는 김성옥입니다. 구포새마을금고가 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있으며, 등기된 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원, 경매 신청채권자의 청구액은 650,000,000원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 이 호실의 개별 채무액이나 매수인 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.

특히 이 물건은 임차인 확인이 중요합니다. 하미란은 보증금 60,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 그 외 손원정·이예원·송두남·조보현·백채은·김동현·이보라·이지민의 전입 사실이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦지만, 상당수의 보증금과 확정일자 및 구체적인 점유관계는 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 구포새마을금고

2020년에 설정된 부산은행 근저당권은 구포새마을금고 근저당권보다 먼저 설정되었으나, 2021년 3월 9일 이미 말소되었습니다. 따라서 설정일이 빠르다는 이유만으로 매수인이 이를 인수한다고 판단하면 안 됩니다.

실제 말소기준은 2021년 3월 9일 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정이 등기되었으며, 하미란의 주택임차권등기는 2026년 7월 15일 접수되었습니다. 등기된 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 9명, 보증금 미상이 핵심

현황조사·문건접수·등기부 등에 나타난 임차인 및 점유 관련 신고자는 총 9명입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없습니다. 다만 9명이 모두 독립된 임대차계약을 체결했거나 현재 동시에 점유하고 있다는 의미는 아닙니다. 실제 계약관계와 현재 점유자를 구분해서 확인해야 합니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계에 따른 경매 매수인 상대 판정입니다. 보증금이 미상인 임차인의 금액을 0원으로 간주한 것은 아닙니다. 우선변제와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

핵심 구분: 채권자가 배당을 받지 못하는 것과 매수인이 보증금을 인수하는 것은 서로 다릅니다. 현재 권리 선후관계 및 배당 시뮬레이션상 인수 예상액은 0원이지만, 이것이 실제 점유자의 퇴거가 자동으로 완료되거나 명도비용이 발생하지 않는다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 할인은 아니다

이 물건의 감정가는 178,000,000원이고 현재 최저매각가는 124,600,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%로 낮아진 상태입니다.

유찰 시 가격은 매각 시나리오이며 향후 매각가격이나 실제 유찰을 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 권리분석 및 배당 시뮬레이션 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)

채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정액이며, 확정 배당표가 아닙니다.

현재 가정 매각가에서는 집행비용 2,544,400원을 제외한 122,055,600원이 구포새마을금고에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 채권최고액 기준 미배당액은 657,944,400원이고 소유자 잔여금은 없습니다.

여기서 가장 중요한 점은 미배당액 657,944,400원이 매수인 인수채무를 뜻하지 않는다는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분류되고, 별도로 산정된 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 공동담보 관계, 실제 채권 잔액과 우선배당 항목에 따라 채권자별 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있습니다. 차량과 대중교통을 통한 접근 여건을 갖추고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비와 기계식주차설비, 승강기 및 화재탐지·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
• 건물 현황. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역 인근 입지와 교통 접근성은 확인되지만, 오피스텔의 실제 매매 유동성과 임대수요는 개별 거래 및 임대사례를 통해 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 앞선 부산은행 근저당권은 이미 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 임차인 9명 확인. 각 신고자의 임대차계약서, 실제 임차 범위, 점유 여부와 임대차관계가 서로 중복되는지 확인하세요.
• 보증금 미상 항목. 하미란 외 임차인들의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인하고, 우선변제·최우선변제 적용 가능성을 점검하세요.
• 하미란 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 임차권등기일 2026.07.15 및 후순위 소멸 관계를 확인하고, 배당과 말소 및 실제 인도 관계를 구분하여 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 후 등록·의무 처리 여부를 관할기관과 관련 서류로 확인하세요.
• 공동담보·배당 확인. 구포새마을금고 근저당권의 공동담보목록 및 실제 채권 잔액을 확인하고, 채권최고액을 이 호실의 확정 채무로 오해하지 않도록 주의하세요.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물의 유사 호실 최근 12개월 거래와 최신 거래, 층별 가격 차이 및 최근 가격 추세를 확인한 후 응찰가격을 검토하세요.
• 점유·명도 확인. 현재 실제 거주자와 점유 권원을 확인하고, 인도명령 및 명도 절차와 관련된 비용·기간을 검토하세요.
• 관리비·시설 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용, 기계식주차 이용 여건 및 설비 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 취득”은 다르다

부산 이든타워팰리스 1106호는 감정가 178,000,000원에서 최저가 124,600,000원으로 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이며 하미란 임차권등기를 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 임차인·점유 신고가 9명이고, 하미란 외에는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유관계 및 민간임대주택 등록의 처리 여부도 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 근거도 부족합니다.

결론적으로 등기상 인수 예상액은 0원이지만, 임차관계·점유·시세가 확인되기 전까지 가격 메리트와 실제 취득 부담에 대한 판단은 보류하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 점유관계, 임차권 정리 및 시장가격의 확인입니다.