123,200,000원
부산지방법원 2025타경5209. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 11층 1102호 오피스텔입니다. 소유자는 김성옥이며, 2021.03.09. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.04.21. 구포새마을금고가 임의경매를 신청했고 청구액은 650,000,000원입니다.
임차관계는 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 조사된 이름은 손원정·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현· 이보라·이지민·이예원으로 총 9명입니다. 그러나 가장 이른 전입일도 2021.03.15.로 말소기준권리 2021.03.09.보다 늦습니다. 따라서 9명 모두 대항력이 없는 것으로 정리돼 매각 후 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸
2020.12.07. 설정된 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.03.09. 접수된 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.04.21. 임의경매개시결정과 2025.05.22. 이예원의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 | 30,000,000원 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인되는 임차인은 이예원으로 30,000,000원이며, 2025.05.22. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 이예원 역시 전입일 2022.04.18.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 8명의 보증금은 미상입니다. 다만 전입일 자체가 모두 말소기준일보다 늦기 때문에 보증금 액수와 별개로 대항력 있는 임차보증금의 매수인 승계 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 120,675,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 123,200,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 659,324,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 659,324,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 695,712,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 721,118,625원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기· 화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 9명의 현재 점유 상태 확인. 전입 기록과 실제 현장 점유가 같은지, 이미 퇴거한 사람이 있는지 매각 전 현황을 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 8명 확인. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 원본 대조하세요.
- 이예원 임차권등기 확인. 보증금 30,000,000원, 전입일 2022.04.18., 임차권등기일 2025.05.22.입니다. 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 등기 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격과 현재 매물 수준을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유 확인과 가격 검증
이 물건의 권리 구조에서 가장 중요한 날짜는 2021.03.09.입니다. 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고, 9명의 임차인·점유자는 모두 그 이후 전입했습니다. 이예원의 30,000,000원 주택임차권등기 역시 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 인수 0원이 곧 현장 리스크 0원을 뜻하지는 않습니다. 9명의 이름이 확인되고 그중 8명은 보증금이 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 현재 최저가 123,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐 시세 대비 가격 우위를 확인할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 점유관계와 실제 가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 유형으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
