부산지방법원 2025타경5209. 대연역 북서측 인근 이든타워팰리스 11층 1102호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김성옥이고, 말소기준은 2021.03.09. 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며, 신청채권자의 청구액은 650,000,000원입니다. 현재 최저매각가 176,000,000원 기준 예상배당에서는 집행비용을 제외한 172,736,000원이 근저당권자에게 배당되고 607,264,000원이 미배당으로 남지만, 자료상 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
이 사건의 핵심은 채권액의 크기보다 임차관계입니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인은 9명이며, 모두 말소기준일인 2021.03.09.보다 늦게 전입했습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이예원을 제외한 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 이보라·이지민은 배당요구 여부도 확인되지 않아 실제 점유 상태와 명도 대상은 입찰 전에 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부상 부산은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.04.21. 임의경매개시결정과 2025.05.22. 이예원의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이예원의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.04.18.로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 9명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손원정 | 2021.03.15 · 미상 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 없음 |
| 송두남 | 2021.12.06 · 미상 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 없음 |
| 조보현 | 2024.06.07 · 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 없음 |
| 백채은 | 2024.06.28 · 미상 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 | 없음 |
| 하미란 | 2024.05.21 · 미상 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 없음 |
| 김동현 | 2024.08.26 · 미상 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 없음 |
| 이보라 | 2022.02.28 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 없음 |
| 이지민 | 2021.03.29 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 없음 |
| 이예원 | 2022.04.18 · 건물 전부 | 30,000,000원 | 2025.05.22 | 없음 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인 수는 9명입니다. 이예원의 임차권등기에는 임차보증금 30,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자 2022.04.18.이 기재되어 있습니다. 최초 계약일자와 확정일자도 2022.04.18.이며, 이후 계약일자는 2024.06.04.로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준 2021.03.09.보다 늦습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 172,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 172,736,000원이 배당되고 607,264,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 607,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 641,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 669,736,960원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 내려갈수록 구포새마을금고의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담을 혼동할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 대연역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기·화재탐지 및 소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 대조. 현재 실제 점유자와 현황조사상 전입자 9명이 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 손원정·송두남·조보현·백채은·하미란·김동현·이보라·이지민의 보증금과 계약관계를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당요구 확인. 이보라·이지민의 배당요구 여부와 각 임차인의 최종 배당요구 상태를 원본 문건에서 대조하세요.
- 이예원 임차권. 임차권등기 내용과 현재 점유 여부, 임차보증금 30,000,000원 및 계약관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.09. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 처리 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않았으므로 최저매각가 176,000,000원의 시장가격 적정성을 별도로 검증하세요.
- 배당표 유의. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당순위와 금액을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 점유 확인이 핵심
말소기준권리는 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당이고, 확인된 9명의 임차인·점유자는 모두 그 이후 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 이예원의 임차권등기도 말소기준 이후이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 무임차 물건처럼 보면 안 됩니다. 실제 임차인이 9명이고 여러 명의 보증금이 확인되지 않았으며 일부는 배당요구 상태도 추가 대조가 필요합니다. 즉 권리 인수 구조는 비교적 명확하지만, 점유·명도 실무는 확인할 것이 많은 오피스텔입니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 176,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다. 결론은 인수 0원은 긍정적, 점유관계와 가격은 확인 후 판단입니다.
