수원지방법원 2025타경55548. 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7, 신봉1로138번길 20의 3층 301호입니다. 감정평가상 이 호실이 포함된 기호(1~6)는 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물입니다. 소유자는 원득연·장기태로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

이번 사건의 핵심은 감정가나 할인율이 아니라 점유관계의 불확실성입니다. 말소기준권리는 2024.09.19 이인순의 근저당권 162,500,000원인데, 그보다 먼저 전입한 안영현·조현진·이한빈·구민·김순옥은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만 보고 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 어렵다

등기상 기준이 되는 권리는 2024.09.19 이인순 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 2025.04.24 임의경매개시결정도 이후 권리입니다. 다만 2022.10.26 구룡포수산업협동조합 근저당권 456,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 한편, 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 등기도 기재되어 있습니다. 입찰 전에는 원본 등기사항전부증명서에서 이 권리의 현재 유효관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 8명, 그중 5명은 대항력 가능·미상

점유자는 모두 실제 임차인·점유자로 조사된 8명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 안영현·조현진·구민·김순옥·이한빈은 전입일이 말소기준권리 2024.09.19보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 확정하지 않고 가능·미상으로 분류해야 합니다. 유상훈·두형호·박준규는 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.

③ 시세 비교 — 74.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다

어반시아의 확인 가능한 실거래는 2024.11 1건으로, 전용 61.27㎡, 6층, 거래가 770,000,000원입니다. 최저매각가 575,000,000원은 이 참고가격의 74.7%로 계산되어 있습니다.

문제는 면적이 일치하지 않는다는 것입니다. 비교 대상면적은 84.868㎡이고, 실거래는 61.27㎡여서 동일 면적 직접 비교가 아닙니다. 표본도 1건뿐입니다. 따라서 74.7%라는 비율은 참고할 수 있어도 이를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 현재는 대항력 가능·미상 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 정해지지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 575,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용 8,150,000원, 이인순 근저당 162,500,000원, 소유자 잔여 404,350,000원으로 계산되어 있으며 매수인 인수는 0원으로 표시됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자의 실제 미배당 승계액 역시 이 표만으로 확정되지 않습니다.

⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 미상은 자동으로 사라지지 않는다

회차가 내려가면 매각가는 575,000,000원에서 460,000,000원, 368,000,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 표의 계산상 인수 0원은 미상 보증금까지 확인됐다는 의미가 아닙니다. 대항력 가능·미상 점유자의 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득 부담이 단순히 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 기호(1~6)는 오피스텔, 기호(7~9)는 다세대주택으로 이용 중이며 본건 301호는 오피스텔입니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·승강기설비·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 중로2류에 접하고 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 404.0㎡, 지목 대, 주상용, 공시지가 2,639,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 어반시아는 8세대, 2021.09.02 사용승인으로 확인되며, 실거래 표본은 2024.11의 1건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 5명의 보증금 확인. 안영현·조현진·구민·김순옥·이한빈의 임대차보증금과 실제 점유관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 확정일자 확인. 기준권리 전 전입만으로 우선변제 범위가 정해지지 않으므로 확정일자와 배당순위를 함께 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 구민 2025.05.14, 김순옥·이한빈 2025.05.15의 배당요구가 확인되며, 배당요구 여부와 실제 배당액을 분리해 검토해야 합니다.
• 등기부 원본 대조. 2022.10.26 근저당의 말소 표시와 2025.05.21 근저당권이전 기재의 현재 유효관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교 주의. 770,000,000원 실거래는 61.27㎡이고 비교 대상은 84.868㎡로 면적이 맞지 않습니다. 74.7%만 보고 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
• 명도 난도 확인. 현황조사상 점유자가 8명이므로 낙찰 후 실제 점유자와 인도 범위를 사전에 파악해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서에서 임대차와 배당관계를 최종 대조하세요.

맺으며 — “575,000,000원보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다”

이 물건은 신건 최저가 575,000,000원이 참고 실거래 770,000,000원의 74.7%로 표시되지만, 그 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 비교 실거래와 면적이 다르고 표본도 1건뿐입니다. 무엇보다 말소기준권리 2024.09.19보다 앞서 전입한 점유자가 5명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “가격 판단 보류, 임차관계 확인 우선”입니다. 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 계산상의 값일 뿐이며, 대항력 가능·미상 점유자의 보증금 미배당분까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다. 이 사건의 실질취득가는 낙찰가가 아니라 확인되지 않은 임차보증금까지 검증한 뒤 비로소 계산할 수 있습니다.