수원지방법원 2025타경55548. 용인시 수지구 신봉동 130-7, 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 563,000,000원이고 매각기일은 2026.08.26입니다. 등기상 소유자는 원득연·장기태가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 말소기준 이전 전입자 8명입니다. 안영현·유상훈·조현진·이한빈·구민·두형호·김순옥·박준규 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 배당표의 인수액 0원만 보고 안전한 물건으로 판단할 수 없습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.24 임의경매개시결정입니다. 이에 비해 8명의 전입일은 2023.01.18부터 2024.12.26 사이입니다. 따라서 이들은 현 자료상 모두 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 실제로 부담할 금액이 얼마인지 지금 단계에서는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 3층302호 · 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20(신봉동) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 302호 |
| 소유자 | 원득연 2분의 1 · 장기태 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 563,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,888,893,235원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 감정 이용상태 | 기호(1~6) 오피스텔 · 기호(7~9) 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 점유가 핵심
2021.09.10 수협은행 앞으로 설정된 신탁등기는 2022.10.26 말소됐고, 같은 날 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 있습니다. 이 사건 자료가 제시한 말소기준일은 2025.04.24 임의경매개시결정이며, 점유자 8명의 전입은 모두 그보다 앞섭니다.
② 점유자 8명 — 대항력·우선변제 확인표
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영현 | 2023.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 유상훈 | 2024.10.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조현진 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이한빈 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 구민 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 두형호 | 2024.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김순옥 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박준규 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자는 8명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 이 가운데 유상훈·구민은 2025.05.14, 이한빈·김순옥은 2025.05.15 배당요구 관련 문건이 확인됩니다. 그러나 8명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 우선변제 가능 금액과 매수인 승계액은 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 770,000,000원 거래를 그대로 시세로 보면 안 된다
어반시아에서 확인된 거래는 2024.11, 전용 61.27㎡, 6층, 770,000,000원 한 건입니다. 데이터상 비교대상 면적은 84.792㎡이고 면적 매칭은 되지 않았습니다. 따라서 최저가 563,000,000원이 이 거래의 73.1%라는 숫자만으로 본건을 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.27㎡ | 6 | 770,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 563,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 554,970,000원 |
산정표에는 집행비용 8,030,000원과 소유자 잔여 554,970,000원만 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 점유자 8명의 보증금도 확인되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수 0원은 실질적인 인수위험 0원을 뜻하지 않습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 가격이 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 산정 인수액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 563,000,000원 | 0원 | 554,970,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 450,400,000원 | 0원 | 443,496,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 360,320,000원 | 0원 | 354,475,520원 |
표만 보면 유찰될수록 매각가가 563,000,000원 → 450,400,000원 → 360,320,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건에서는 점유자 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낮아진 낙찰가만 보고 실질취득가가 함께 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 배당되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어날 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 회차별 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 수지구 신봉동 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 404.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 중로한면입니다. 공시지가는 2,639,000원/㎡입니다.
- 지역·규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 8명 임대차계약 확인. 안영현·유상훈·조현진·이한빈·구민·두형호·김순옥·박준규의 보증금과 실제 점유 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 8명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 유상훈·구민·이한빈·김순옥 외 점유자의 배당요구 여부를 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 사건 자료가 제시한 말소기준은 2025.04.24 임의경매개시결정입니다. 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 확인된 770,000,000원 거래는 전용 61.27㎡이고 비교대상 면적은 84.792㎡로 일치하지 않습니다.
- 최저가만 보고 접근 금지. 보증금 미상 상태에서는 563,000,000원·450,400,000원·360,320,000원 어느 회차도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “563,000,000원이 싸냐”보다 “얼마를 떠안느냐”가 먼저다
이 물건은 표면적으로는 신건 최저가가 563,000,000원이고 확인 실거래 770,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 그 거래는 면적이 일치하지 않고, 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 8명이나 존재합니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 상황에서는 배당표의 인수 0원을 믿고 실질취득액을 563,000,000원으로 고정해 계산할 수 없습니다.
가격 판단은 보류, 권리확인이 선행. 8명의 임대차 보증금과 배당·승계 관계가 확정돼야 비로소 실제 취득원가와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격보다 권리 불확실성이 훨씬 큰 사건이며, 신건에서 서두를 근거는 부족합니다.
