수원지방법원 2025타경55548. 용인시 수지구 신봉동 130-7, 신봉1로138번길 20의 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 569,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 원득연·장기태가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기 흐름에는 2021년 신탁, 2022년 신탁말소와 구룡포수산업협동조합 근저당, 2025년 임의경매개시결정 및 근저당권 이전이 확인됩니다.
이 사건의 난도는 가격보다 점유·임차관계에서 올라갑니다. 안영현, 조현진, 구민, 김순옥, 이한빈, 유상훈, 두형호, 박준규 등 실제 임차인 8명이 확인되며, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 자료의 권리판정은 이들을 모두 대항력 있는 임차인으로 보고 있고, 각 임차인에 대해 매수인 인수 가능성을 경고합니다. 따라서 자동 배당표의 인수 0원만으로 안전형으로 분류해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55548 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 5층502호 · 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20(신봉동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 502호 |
| 소유자 | 원득연 2분의 1 · 장기태 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 569,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 3,888,893,235원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 404.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 · 공시지가 2,639,000원/㎡ |
| 용도지역 | 준주거지역 · 도시지역 · 성장관리권역 · 비행안전제3구역(전술) |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심
등기상 2021년 수협은행 신탁은 이미 말소됐고, 2022년 10월 26일 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 2025년 4월 24일 구룡포수산업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 현재 제공된 말소기준 판정일도 2025.04.24입니다. 이후 2025년 5월 21일 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
② 임차인 — 실제 8명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영현 | 2023.01.18 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 조현진 | 2023.04.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 구민 | 2023.04.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 2025.05.14 | 인수 가능 |
| 김순옥 | 2023.08.08 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 2025.05.15 | 인수 가능 |
| 이한빈 | 2023.08.31 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 2025.05.15 | 인수 가능 |
| 유상훈 | 2024.10.30 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 2025.05.14 | 인수 가능 |
| 두형호 | 2024.11.18 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 박준규 | 2024.12.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 8건은 중복신고가 아니라 실제 임차인 8명으로 봅니다. 이 가운데 구민·김순옥·이한빈·유상훈은 배당요구 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 없어 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 나머지 4명은 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 73.9% 숫자만 믿으면 안 된다
어반시아의 확인된 실거래는 2024.11, 전용 61.27㎡, 6층, 770,000,000원 1건입니다. 이 물건의 비교대상 면적은 84.792㎡로 해당 실거래와 면적이 일치하지 않습니다. 수치상 최저가 569,000,000원은 770,000,000원의 73.9%이지만, 동일면적 비교가 아니므로 이를 근거로 “시세보다 26.1% 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.27㎡ | 6 | 770,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 569,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,090,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 560,910,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있으며, 집행비용 8,090,000원 외 560,910,000원이 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 3,888,893,235원이고 등기에는 채권최고액 468,000,000원의 근저당 및 그 이전 기록이 존재하므로, 이 배당표만으로 실제 배당관계를 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 계산 불가
| 회차 | 비율 | 매각가 | 계산상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 569,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 455,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 364,160,000원 | 0원 |
표의 인수액 0원은 현재 계산값일 뿐입니다. 임차인 보증금이 입력되지 않은 상태에서 나온 값이므로 권리분석상 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 실제 보증금이 확인되면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 단순히 455,200,000원이나 364,160,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 해당 건물 기호 1~6은 오피스텔, 기호 7~9는 다세대주택으로 이용 중이며 502호는 오피스텔에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물로, 급배수·위생·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 어반시아는 8세대, 2021.09.02 준공으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 8건 확인. 안영현·조현진·구민·김순옥·이한빈·유상훈·두형호·박준규의 보증금과 임대차 범위를 각각 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금뿐 아니라 확정일자와 배당요구 여부를 결합해야 실제 배당액과 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 청구액 3,888,893,235원과 현재 계산된 채권자 배당 0원의 간극이 크므로 근저당 이전·말소 상태와 채권신고 내용을 대조해야 합니다.
- 비교거래 면적 확인. 770,000,000원 거래는 전용 61.27㎡로 비교대상 84.792㎡와 다릅니다. 동일 면적 거래 없이는 73.9% 수치를 할인율처럼 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 대항력 임차인의 보증금이 크면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘 수 있으므로 실질취득가 기준으로 재계산해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 8명의 전입·점유 관계와 실제 사용 부분이 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “569,000,000원이 싸 보이는가”보다 먼저 볼 것
겉으로는 감정가와 최저가가 569,000,000원이고 참고 실거래 770,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 해당 거래는 면적이 일치하지 않고 표본도 1건뿐입니다. 무엇보다 이 사건에는 보증금 미상인 대항력 임차인 8명이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 569,000,000원이라는 낙찰가 자체가 실질취득가가 아닐 수 있습니다.
따라서 결론은 가격 판단보다 권리확정이 먼저입니다. 임차보증금·확정일자·배당요구 및 실제 배당관계를 확인해 각 임차인의 미배당 인수액을 계산한 뒤에야 569,000,000원, 455,200,000원, 364,160,000원 중 어느 가격대가 의미 있는지 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 인수 위험 미확정으로 보수적 접근이 필요한 D등급 사건입니다.
