수원지방법원 2025타경55548. 용인 수지구 신봉동 어반시아 801호, 감정 이용상태상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 규모이고, 대상 면적은 61.271㎡입니다. 소유자는 원득연·장기태로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 576,000,000원이고, 확인된 최신 거래는 2024.11의 770,000,000원입니다. 가격비교 지표는 74.8%입니다. 그러나 이 할인율을 곧바로 매수 메리트로 바꾸면 안 됩니다. 안영현·유상훈·조현진·이한빈·구민·두형호·김순옥·박준규 등 8명의 전입일이 모두 2025.04.24보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55548 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 8층 801호 · 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 61.271㎡ · 9층 건물 중 801호 |
| 소유자 | 원득연 2분의 1 · 장기태 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 576,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 구룡포수산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,888,893,235원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다
2021.09.10 소유권보존 후 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁은 2022.10.26 신탁재산의 귀속으로 정리됐습니다. 같은 날 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 8명 모두 보증금 확인 전까지 미확정
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영현 | 2023.01.18 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 유상훈 | 2024.10.30 | 미상 / 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 조현진 | 2023.04.21 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이한빈 | 2023.08.31 | 미상 / 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 구민 | 2023.04.21 | 미상 / 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 두형호 | 2024.11.18 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김순옥 | 2023.08.08 | 미상 / 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박준규 | 2024.12.26 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 위 8명은 각각 별도의 임차·점유 관련자로 검토해야 합니다. 다만 전입일만으로 실제 점유·보증금·확정일자·잔존 임대차를 확정할 수는 없습니다. 특히 배당요구가 확인되는 유상훈·이한빈·구민·김순옥 외에도 나머지 인원에 대한 현재 점유와 보증금 관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 74.8%는 ‘가격 출발점’일 뿐
확인된 어반시아 비교거래는 전용 61.27㎡, 6층의 2024.11 거래 770,000,000원 1건입니다. 최근 비교거래 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 770,000,000원이며, 현재 최저매각가의 가격비는 74.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.27㎡ | 6 | 770,000,000원 |
| 비교 평균 | 61.27㎡ | 1건 | 770,000,000원 |
거래 표본은 1건입니다. 따라서 770,000,000원을 이 호실의 확정 시세로 보는 것도 조심해야 합니다. 더 중요한 것은 임차인 보증금입니다. 실질취득가가 산출되기 전에는 74.8%라는 표면 할인율에 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 576,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 567,840,000원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 8,160,000원과 소유자 교부 567,840,000원으로 표시되고, 채권자 배당액과 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 신청 청구금액은 3,888,893,235원이고 등기상 근저당 채권최고액은 480,000,000원이며, 임차인 보증금 역시 미상입니다. 따라서 이 배당표의 0원을 근거로 실제 인수 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 7~9는 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 801호 역시 다세대주택에 해당합니다.
- 입지. 신봉초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물이며, 급배수·위생·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며 공시지가는 2,639,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 어반시아는 8세대이고 확인된 비교 실거래가 1건이어서, 응찰 전 추가 거래사례와 매도호가를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 8명의 현재 점유관계 확인. 안영현·유상훈·조현진·이한빈·구민·두형호·김순옥·박준규의 실제 거주·퇴거 여부와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 최저가 576,000,000원을 입찰원가로 고정해서는 안 됩니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당순위가 미상인 만큼 실제 배당 후 남는 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 청구액과 담보권 대조. 신청 청구금액 3,888,893,235원과 본건 근저당 채권최고액 480,000,000원의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 이전된 근저당권의 현재 상태와 매각에 따른 정리 범위를 재확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 가격비교는 2024.11의 770,000,000원 1건에 기초하므로, 층·향·내부상태 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “74.8% 할인”보다 8명의 보증금이 먼저다
이 사건은 가격표만 보면 매력적으로 보입니다. 신건 최저가 576,000,000원은 확인된 최신 거래 770,000,000원의 74.8%입니다. 하지만 법원경매에서 진짜 매입원가는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득가입니다.
여기서는 기준일보다 앞선 전입 이력이 8명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득가를 아직 계산할 수 없다”입니다. 임차관계가 정리돼 인수위험이 제한된다는 사실이 확인돼야 비로소 74.8%라는 가격지표가 의미를 갖습니다. 가격은 관심, 권리는 보류. 이 물건은 임차인별 보증금·배당·잔존 점유를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
