수원지방법원 2025타경55548. 용인시 수지구 신봉동 130-7, 4층 402호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 569,000,000원으로 같습니다. 하지만 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 할인됐느냐”보다 낙찰 뒤 임차보증금을 얼마까지 떠안을 수 있는가가 먼저입니다. 제공된 예상배당 계산에서는 이한빈의 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있고, 현황조사상 다른 점유자들도 여럿 존재합니다.

특히 안영현·유상훈·조현진·구민·두형호·김순옥·박준규는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자를 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 반면 이한빈은 등기부 임차권등기에 보증금 50,000,000원, 계약일 2023.06.27, 주민등록·점유개시 2023.08.31이 기재돼 있고 매수인 인수액도 50,000,000원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수범위가 핵심

제공된 말소기준 데이터는 2025.04.24 임의경매개시결정을 기준으로 표시합니다. 등기부에는 그보다 앞선 2022.10.26 구룡포수산업협동조합 근저당권 468,000,000원과 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사로의 확정채권양도 등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “경매개시결정 이후 권리는 모두 소멸한다”는 한 줄 판단으로 끝내기보다 근저당의 현재 지위와 임차권보다 우선하는 권리관계를 등기부 원본에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

② 임차인 현황 — 확정 1명, 미상 위험 다수

이한빈은 건물 전유부분 전부에 대해 2025.06.27 주택임차권등기를 마쳤고, 등기부 기재 임차보증금은 50,000,000원, 차임은 월 1,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 신건 최저가 569,000,000원에 낙찰된다고 해도 알려진 금액만 놓고 본 실질취득은 619,000,000원입니다.

그러나 이 619,000,000원을 최종 취득비용으로 확정할 수는 없습니다. 다른 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 판정할 수 없고, 대항력 역시 가능·미상 단계입니다. 입찰 전에 매각물건명세서와 임대차계약서, 배당요구 내용을 대조해 각 점유자의 실제 보증금과 인수 여부를 확정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 770,000,000원 거래는 참고만

어반시아 관련 거래표본은 2024.11 거래 1건으로, 전용 61.27㎡·6층· 770,000,000원입니다. 반면 비교대상 면적은 84.792㎡로 표시돼 있고 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가 569,000,000원이 최근 거래의 73.9%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 569,000,000원 가정)

제공된 예상배당 계산은 이한빈의 보증금 50,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리하며, 집행비용 8,090,000원을 제외한 560,910,000원을 소유자 잔여로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다

이한빈의 확정 인수 50,000,000원은 제공된 모든 회차 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 낙찰가만 비교하면 안 됩니다. 더 중요한 것은 다른 점유자들의 보증금이 얼마이고 실제로 매수인에게 승계되는지입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 각 회차의 “+ α”를 제거할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 402호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 같은 건물에는 오피스텔과 다세대주택이 함께 존재합니다.
• 입지. 신봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·승강기설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·중로2류·가축사육제한구역·비행안전제3구역·성장관리권역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 404.0㎡, 공시지가 2,639,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
• 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이한빈 50,000,000원 인수 반영. 입찰가에 더해 실제 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
• 나머지 점유자 보증금 확인. 안영현·유상훈·조현진·구민·두형호·김순옥·박준규의 임대차계약서와 실제 보증금을 확인해야 합니다.
• 대항력은 보수적으로. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 인수 가능성을 열어 둬야 합니다.
• 근저당 지위 원본 대조. 2022.10.26 근저당 설정, 2025.05.21 확정채권양도, 2025.04.24 경매개시결정의 관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 770,000,000원 맹신 금지. 거래 표본은 1건이며 전용 61.27㎡로 비교대상 면적 84.792㎡와 일치하지 않습니다.
• 배당표 재검증. 청구금액 3,888,893,235원과 등기권리 내역이 예상배당의 채권자 배당 0원 계산과 맞는지 반드시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·채권계산서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘얼마를 더 떠안는가’

이 물건을 최저가 569,000,000원짜리 오피스텔로만 보면 핵심을 놓칩니다. 제공된 계산만으로도 이한빈의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하므로 알려진 실질취득은 619,000,000원입니다. 그리고 실제 임차인은 8명으로 집계되지만, 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액이 생길 가능성을 배제하기 어렵습니다.

최근 거래 770,000,000원과 비교하면 숫자상 여유가 있어 보이지만, 그 거래는 61.27㎡ 1건이고 비교대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격 메리트 확인”보다 “임차보증금 총액 확정이 선행”입니다. 확정 인수 50,000,000원과 미상 점유자 위험이 모두 정리되기 전까지는 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 공격적으로 접근하기 어렵습니다.