수원지방법원 2025타경55548. 용인시 수지구 신봉동 130-7 ‘어반시아’ 8층 802호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 소유자는 원득연·장기태가 각각 2분의 1 지분을 갖고 있고, 2021.09.10 소유권보존 이후 수협은행 신탁을 거쳤다가 2022.10.26 신탁재산이 다시 귀속됐습니다.
가격만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 602,000,000원이고, 면적 매칭 실거래는 2024.11의 770,000,000원 한 건으로, 최저가는 최근 12개월 평균의 78.2%입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 안영현·유상훈·조현진·이한빈·구민·두형호·김순옥·박준규의 전입이 확인되지만 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 조건에서는 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55548 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 8층802호 · 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물 · 802호 |
| 소유자 | 원득연 2분의 1 · 장기태 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,888,893,235원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차관계가 핵심
권리 흐름에서 중요한 기준은 2025.04.24 임의경매개시결정입니다. 등기에는 2022.10.26 구룡포수산업협동조합 근저당권 514,800,000원이 나타나지만 해당 설정등기는 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 2025.05.21에는 수협엔피엘대부주식회사로의 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 존재합니다.
② 임차인 분석 — 표면 최저가보다 먼저 볼 것
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영현 | 2023.01.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 유상훈 | 2024.10.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 조현진 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 이한빈 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 구민 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 두형호 | 2024.11.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 김순옥 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 박준규 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
유상훈·구민은 2025.05.14, 이한빈·김순옥은 2025.05.15 배당요구가 확인됩니다. 그러나 배당요구 여부만으로 매수인 인수액이 결정되는 것은 아니며, 각 임차인의 보증금·확정일자·배당 후 미배당액이 확인되어야 실질취득가를 산출할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 78.2%는 ‘인수 전’ 숫자다
어반시아의 비교 면적은 64.051㎡로 매칭됐고, 확인되는 실거래는 2024.11 · 61.27㎡ · 6층 · 770,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 770,000,000원이고, 신건 최저가 602,000,000원은 그 가격의 78.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.27㎡ | 6 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.051㎡ 매칭 | 1건 | 770,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 593,580,000원 |
예상배당에는 집행비용 8,420,000원과 소유자 잔여 593,580,000원이 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금과 우선변제액이 확정되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물이며, 외벽은 외장석재붙임·몰탈위페인팅, 창호는 샷시 2중창 등입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·중로2류·가축사육제한구역·비행안전제3구역·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 404.0㎡, 공시지가 2,639,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 어반시아는 2021.09.02 준공, 총 8세대로 확인됩니다. 실거래 표본은 1건이므로 770,000,000원을 단일 확정 시세처럼 적용하기보다 보수적으로 해석할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 안영현·유상훈·조현진·이한빈·구민·두형호·김순옥·박준규의 실제 보증금을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 전입일만으로 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 각 임차인의 확정일자와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 유상훈·구민은 2025.05.14, 이한빈·김순옥은 2025.05.15 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인은 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 표면 할인율 경계. 602,000,000원이 770,000,000원의 78.2%라는 숫자는 임차인 인수액이 빠진 값입니다. 입찰가는 반드시 인수 예상액을 더한 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
- 배당표 재확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당표와 미배당액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “78.2%”보다 먼저 확인해야 할 8명의 보증금
이 물건은 감정가 602,000,000원에 신건으로 출발하고, 확인되는 최근 실거래 770,000,000원 대비 가격비율은 78.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 눈에 띕니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다.
현재 전입이 확인된 임차인은 안영현·유상훈·조현진·이한빈·구민·두형호·김순옥·박준규이고, 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력을 확정적으로 인정할 수도, 인수액을 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리금액이 닫히지 않은 상태입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 여부가 아니라, 임차인별 보증금·확정일자·배당 후 미배당액을 확인해 실질취득가를 먼저 확정하는 것입니다.
