수원지방법원 2025타경55548. 용인 수지구 신봉동 130-7, 7층 701호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 기호 7~9는 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물입니다. 공유자는 원득연·장기태 각 2분의 1입니다.
이 사건의 핵심은 등기부 자체보다 점유·임차관계입니다. 자료상 말소기준권리는 2025.04.24 임의경매개시결정으로 제시되어 있는데, 안영현·조현진·구민·김순옥·이한빈·유상훈·두형호·박준규 모두 그보다 앞서 전입했습니다. 각 임차인의 보증금은 확인되지 않아 낙찰 후 얼마가 인수될지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55548 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 7층701호 · 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 |
| 소유자 | 원득연 2분의 1 · 장기태 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 576,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,888,893,235원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2021.09.10 수협은행 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2022.10.26 말소됐고, 2022.10.26 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권도 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 존재합니다. 자료상 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 8명, 보증금 전원 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영현 | 2023.01.18 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 조현진 | 2023.04.21 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 구민 | 2023.04.21 | 2025.05.14 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김순옥 | 2023.08.08 | 2025.05.15 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이한빈 | 2023.08.31 | 2025.05.15 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 유상훈 | 2024.10.30 | 2025.05.14 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 두형호 | 2024.11.18 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박준규 | 2024.12.26 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인 8명으로 봅니다. 유상훈·이한빈·구민·김순옥은 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다. 나머지 임차인은 배당요구 여부까지 확인되지 않아 인수 위험 판단에 더 큰 주의가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 74.8%는 ‘표면가격’일 뿐
어반시아 동일 면적 61.27㎡의 확인된 거래는 2024.11, 6층, 770,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 770,000,000원이며, 신건 최저가 576,000,000원은 이 금액의 74.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.27㎡ | 6 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.27㎡ | 1건 | 770,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 576,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 567,840,000원 |
위 배당표는 현재 확인된 배당 산정값을 그대로 표시한 것입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 반영되면 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 이 사건은 임차인 8명의 보증금이 미상이므로 위 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안전해지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 576,000,000원 | 567,840,000원 | 임차보증금 확인 필요 |
| 1회 유찰 · 80% | 460,800,000원 | 453,792,000원 | 임차보증금 확인 필요 |
| 2회 유찰 · 64% | 368,640,000원 | 362,679,040원 | 임차보증금 확인 필요 |
유찰로 매각가가 460,800,000원 또는 368,640,000원까지 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 실질취득액은 낙찰가만큼 단순하게 내려가지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 임차인이 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 임차보증금을 확인하기 전에는 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 기호 7~9는 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 701호는 9층 건물의 단위세대입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·승강기설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 2,639,000원/㎡, 대지 404.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 규모. 어반시아는 8세대, 2021.09.02 준공으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 안영현·조현진·구민·김순옥·이한빈·유상훈·두형호·박준규 각자의 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 대조. 배당요구가 확인된 유상훈·이한빈·구민·김순옥 외 임차인의 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역으로 재확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전원 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 미배당액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 표면 할인율에 속지 않기. 576,000,000원이 최근거래 770,000,000원의 74.8%라는 사실보다 실제 인수보증금이 얼마인지가 더 중요합니다.
- 유찰 시에도 재계산. 460,800,000원·368,640,000원으로 내려가도 보증금 인수액이 늘어날 수 있으므로 낙찰가만 보고 실질취득가를 판단하지 마십시오.
- 등기 원본 대조. 2022.10.26 설정 근저당의 말소 표시와 2025.05.21 근저당권 이전 관계, 2025.04.24 경매개시결정의 권리관계를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “74.8% 할인”보다 “보증금 미상 8명”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가와 최저가가 576,000,000원이고 최근 동일 면적 거래가 770,000,000원이어서 표면상 74.8% 수준입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 되는지입니다.
현재는 대항력 있는 것으로 분류된 임차인이 8명이고, 전원의 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득가를 계산할 핵심 숫자가 빠져 있습니다. 보증금 확인 전에는 신건 576,000,000원도, 1회 유찰 460,800,000원도, 2회 유찰 368,640,000원도 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리확정 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
