수원지방법원 2025타경55548. 용인시 수지구 신봉동 130-7, 9층 건물 중 5층 501호로 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공유자 원득연·장기태가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2024.05.22 용인시수지구청의 원득연 지분 압류입니다. 이후 이인순 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 확인된 실제 임차인은 8명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 안영현·조현진·구민·김순옥·이한빈 5명은 말소기준 이전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55548 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 5층501호 · 도로명 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 원득연 2분의 1 · 장기태 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 581,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,888,893,235원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.22 압류
2021.09.10 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.10.26 구룡포수산업협동조합 근저당권도 등기부상 이미 말소로 정리되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.05.22 용인시수지구청 압류입니다. 2024.09.19 이인순 근저당권과 2025.04.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 2025.05.21에는 기존 1번 근저당권의 확정채권양도를 원인으로 한 수협엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권 이전등기도 존재하므로, 입찰 전 현재 등기 상태를 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 그중 5명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영현 | 2023.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현진 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구민 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김순옥 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한빈 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유상훈 | 2024.10.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 두형호 | 2024.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준규 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 770,000,000원 거래를 그대로 기준 삼기 어렵다
확인된 거래는 어반시아의 2024.11 거래 1건으로, 전용 61.27㎡·6층· 770,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 770,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 숫자만 놓으면 현재 최저가 581,000,000원은 최근 거래의 75.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.27㎡ | 6 | 770,000,000원 | 75.5% |
하지만 시장 비교 대상 면적은 84.868㎡이고 이 거래는 61.27㎡라 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 75.5%라는 숫자만 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확실하다고 판단하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라, 최저가보다 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 하는데 그 실질취득비용 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 581,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,210,000원 |
| 2. 근저당권 · 이인순 | 162,500,000원 | 162,500,000원 |
| 신청채권 | 3,888,893,235원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 410,290,000원 |
현재 배당 계산에서는 이인순 근저당권 162,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 410,290,000원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 말소기준 이전 전입자 5명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~6은 오피스텔, 기호 7~9는 다세대주택으로 이용 중인 건물입니다. 본건 501호는 오피스텔에 해당합니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·승강기설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 토지면적 404.0㎡, 공시지가 2,639,000원/㎡이며 준주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 어반시아는 8세대이며 준공일은 2021.09.02입니다. 확인된 실거래는 1건으로 표본이 적고 면적도 본건 시장 비교 대상과 일치하지 않아 환금성과 적정가격을 한 건의 거래만으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 이전 5명 확인. 안영현·조현진·구민·김순옥·이한빈의 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가부터 계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 분리. 구민·김순옥·이한빈은 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자와 보증금이 미상이므로 우선변제 여부까지 확정해서는 안 됩니다.
- 시세 비교 주의. 770,000,000원 거래는 61.27㎡이고 시장 비교 대상 면적 84.868㎡와 일치하지 않습니다. 75.5%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 등기 원본 대조. 2022.10.26 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권은 말소 표시가 있는 반면 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 존재하므로 현재 등기 상태를 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 464,800,000원, 2회 유찰 371,840,000원으로 내려가더라도 임차인 인수 가능액이 확정되지 않는 한 총 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “581,000,000원이 싸냐”보다 “얼마를 더 떠안을 수 있나”
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 말소기준 2024.05.22보다 먼저 전입한 5명의 임차인 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 수치만으로 실제 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인에게 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다.
최근 거래 770,000,000원과 비교하면 최저가는 75.5%지만, 거래 면적이 61.27㎡로 시장 비교 대상 84.868㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 가격 가점도 보수적으로 봐야 합니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 임차인 확인 난도가 더 높은 물건이며, 보증금·확정일자·배당관계가 확정되기 전까지는 실질취득가 미확정으로 보는 것이 맞습니다.
