수원지방법원 2025타경55548. 용인시 수지구 신봉동 130-7, 4층 401호 오피스텔입니다. 등기상 공유자는 원득연·장기태로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가도, 유찰률도 아닙니다. 임차관계입니다. 말소기준권리는 2024.09.19. 이인순의 근저당권 채권최고액 162,500,000원인데, 이보다 앞서 전입한 사람이 여러 명 확인됩니다.
특히 조현진은 임대차계약일 2023.02.04., 확정일자 2023.03.07., 점유개시 2023.03.21., 주민등록 2023.04.21.이며 보증금은 150,000,000원입니다. 예상배당 데이터에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 비교해야 할 기준은 최저가 581,000,000원이 아니라 최소 731,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 4층 401호 · 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물 중 4층 401호 |
| 공유자 | 원득연 2분의 1 · 장기태 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 581,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 3,888,893,235원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 비교 대상 면적 | 84.868㎡ · 최근 실거래 표본 61.27㎡와 면적 불일치 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심
2024.09.19. 이인순 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 2025.11.28. 조현진의 임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 임차권등기의 등기일만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 조현진의 주민등록과 점유는 말소기준보다 훨씬 빠르고, 예상배당에서도 보증금 150,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 8명, 보증금 합산 금지
| 이름 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영현 | 2023.01.18. | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구민 | 2023.04.21. | 미상 | 2025.05.14. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현진 | 2023.04.21. | 150,000,000원 | 2025.11.28. | 있음 | 없음(예상배당 기준) | 해당 없음 |
| 김순옥 | 2023.08.08. | 미상 | 2025.05.15. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한빈 | 2023.08.31. | 미상 | 2025.05.15. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유상훈 | 2024.10.30. | 미상 | 2025.05.14. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 두형호 | 2024.11.18. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준규 | 2024.12.26. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 조사된 8명은 서로 다른 임차·점유 조사 대상이며, 조현진 보증금 150,000,000원 외에 보증금이 미상인 사람들의 금액을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 미상이라는 이유로 0원으로 보는 것도 위험합니다.
③ 가격 비교 — 5.81억이 아니라 최소 7.31억부터
어반시아의 최근 확인 거래는 2024.11. 61.27㎡ 6층, 770,000,000원 한 건입니다. 최저매각가 581,000,000원만 비교하면 최근 거래의 75.5%이지만, 이는 이 사건에서 적절한 비교 기준이 아닙니다. 조현진 보증금 150,000,000원을 더한 현재 회차의 최소 실질취득가는 731,000,000원으로 최근 거래의 94.9%입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 581,000,000원 | 150,000,000원 | 731,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 464,800,000원 | 150,000,000원 | 614,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 371,840,000원 | 150,000,000원 | 521,840,000원 |
각 회차의 최소 실질취득가는 조현진 보증금 150,000,000원만 반영한 하한입니다. 말소기준 이전 전입자들의 추가 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 581,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,210,000원 |
| 인수 · 조현진 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 이인순 | 162,500,000원 | 162,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 410,290,000원 |
조현진 보증금 150,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산되어 도넛 차트에는 포함하지 않았습니다. 예상 잔여액은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 404.0㎡, 공시지가 2,639,000원/㎡이며 준주거지역에 포함됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 어반시아는 8세대, 2021.09.02. 사용승인 기준이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 비교 면적도 일치하지 않아 가격 판단의 표본 신뢰도가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조현진 보증금. 150,000,000원이 실제로 전액 매수인 인수되는 구조인지 매각물건명세서와 배당요구 관계를 최종 대조해야 합니다.
- 선순위 전입자 4명. 안영현·구민·김순옥·이한빈의 보증금, 확정일자, 실제 점유관계가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 최저가 착시. 581,000,000원은 최근 거래 770,000,000원의 75.5%지만 현재 확인된 최소 실질취득가는 731,000,000원입니다.
- 시세 표본. 최근 거래 770,000,000원은 61.27㎡이고 비교 대상 면적은 84.868㎡로 일치하지 않습니다. 한 건의 거래만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시에도 인수는 별도. 1회 유찰 시 매각가 464,800,000원, 2회 유찰 시 371,840,000원이지만 확인된 150,000,000원 인수와 그 밖의 미상 인수 가능성은 별도로 더해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.81억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 581,000,000원이고 최근 거래가 770,000,000원이어서 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 낙찰자가 실제 부담하는 금액으로 바꾸면 그림이 달라집니다. 조현진 보증금 150,000,000원이 확인된 인수액이므로 현재 회차의 최소 실질취득가는 731,000,000원입니다. 최근 거래와의 차이는 39,000,000원뿐인데, 그 거래마저 면적이 일치하지 않습니다.
더 큰 문제는 안영현·구민·김순옥·이한빈입니다. 모두 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들의 실제 권리와 금액이 확인되면 낙찰자의 실질취득가는 731,000,000원을 넘어설 수 있습니다. 따라서 이 물건은 가격 할인보다 임차인 인수액 확정이 먼저인 사건입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 인수액 확정 후 가격 재계산이 핵심입니다.
