수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 대현시스타 제1동 제1층 제102호인 다세대주택입니다. 감정가는 146,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.01.30 동부신용협동조합의 채권최고액 455,000,000원 근저당권입니다. 이 권리와 같은 날 설정된 1,170,000,000원 근저당권, 이후 압류·가압류 등은 데이터 판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 문윤미가 건물 전부에 대해 공사대금채권 140,922,000원을 이유로 유치권을 신고했고, 신고서는 2021.04.22 및 2024.02.14 제출됐습니다. 이에 경매신청 채권자는 점유 개시 시점과 현황조사상 점유 부존재 등을 근거로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026.06.17 제출했습니다. 따라서 배당표의 인수 0원과 별개로 유치권의 실제 성립·점유 여부가 현장 확인의 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3511 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218, 1동 1층102호 (대현시스타) |
| 등기 표시 | 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 제1동 제1층 제102호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 송경진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,352,221,075원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 등기 발급일 | 2026.07.18 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.01.30
초기에는 2019.09.11 정병호의 채권최고액 700,000,000원 근저당권과 각종 가처분·가등기가 존재했지만 이후 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.01.30 동부신용협동조합 근저당권 455,000,000원입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 1,170,000,000원 근저당권과 이후 산은캐피탈주식회사 가압류, 각종 국세·지방세 압류는 데이터상 매각으로 소멸 판정입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 기준시점 현재 공실 상태로 조사됐습니다. 폐문부재로 내부 이용상태와 각종 설비의 정상 작동 여부도 직접 확인되지 않았으므로 현장조사를 생략하기 어려운 물건입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 판단은 보류
감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 102,200,000원으로 시나리오상 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 81,760,000원, 4회 유찰 시 65,408,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 102,200,000원 | 99,969,200원 | 1,656,072,973원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 81,760,000원 | 79,888,320원 | 1,676,153,853원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 65,408,000원 | 63,830,656원 | 1,692,211,517원 |
대현시스타(1동,2동)는 12세대, 사용승인일은 2020.12.14이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 33.33%입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 할인 폭 자체는 확인되지만, 이를 곧바로 실제 시세 대비 저렴하다고 해석할 근거로 쓰지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 99,969,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 5. 갑구 28번 가압류 | - | 0원 |
| 6. 을구 13번 근저당권 | - | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,756,042,173원, 채권자 예상배당은 99,969,200원, 미배당은 1,656,072,973원입니다. 국세·지방세 압류 26건 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감될 수 있으며, 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지 별도등기·공매 이력
매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다. 갑구 7번·8번 각 가압류등기, 을구 7번·9번·10번·11번·12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기가 대상입니다. 토지 관련 권리는 집합건물 등기만으로 판단하지 말고 해당 토지 등기부까지 직접 대조해야 합니다.
또한 2025.08.13 한국자산관리공사의 공매공고가 등기됐고, 2025.12.11 공매를 원인으로 정병호 앞으로 소유권이전이 이뤄졌다가 2025.12.17 신청착오를 원인으로 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 같은 날 다수 압류·가압류·근저당권 등의 회복등기가 발생했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 면소재지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택이며 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재설비, LPG가스보일러 난방설비, 승강기설비가 있으나 기준시점 공실 상태이고 정상 작동 여부 재확인이 필요합니다.
- 도로. 본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 대지. 토지면적은 919.0㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 문윤미의 140,922,000원 공사대금 유치권 신고와 실제 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배제 신청서 원문. 2026.06.17 제출된 유치권 배제 신청서의 주장과 증빙, 법원의 판단 여부를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 가압류·근저당권·지상권 등 별도등기를 토지 등기부와 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2025.08.13 공매공고 및 2025.12.11~2025.12.17 소유권·권리 말소 및 회복 과정을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 26건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공실·설비. 기준시점 공실이며 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부가 확인되지 않았으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권을 먼저 본다
이 물건의 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 투자 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다. 건물 전부에 대해 140,922,000원 유치권이 신고돼 있고, 신청채권자의 배제 신청에도 불구하고 현재 기재상 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기와 공매공고·등기회복 이력까지 겹칩니다.
따라서 이 사건은 “최저가 102,200,000원·인수 0원”만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 유치권 점유와 성립 여부, 토지 별도등기, 공매 관련 기록을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리 구조 자체는 말소기준이 잡혀 있지만, 현장·절차 리스크가 큰 만큼 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
