수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 ‘대현시스타’ 1동 2층 202호로, 건축물대장상 공동주택인 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이며 단지는 1동·2동 합계 12세대, 사용승인일은 2020.12.14입니다. 감정 기준으로 공실 상태이나 폐문부재로 내부와 각종 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.

표면적인 배당 구조는 간단합니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 162,000,000원이고, 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 정병호 명의 근저당에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 후순위 채권은 대부분 배당받지 못하며 매수인에게 확정적으로 넘어가는 임차보증금은 없습니다.

하지만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2019년 근저당과 2020년 소유권이전청구권 가등기가 선행했고, 이후 말소와 공매, 소유권이전, 다시 신청착오를 원인으로 한 말소·회복등기가 연속됐습니다. 특히 배당표는 2019년 정병호 근저당에 158,932,000원을 배당하는 반면, 등기에는 해당 근저당의 2023.12.21 일부포기 말소 기록이 존재합니다. 배당 가정과 등기 말소 기록의 정합성을 원본으로 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소·공매·회복등기가 겹친다

말소기준은 2020.01.30 접수된 동부신용협동조합의 채권최고액 455,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 근저당, 가압류, 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고가 없어 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유·유치권 — 확정 인수 0원과 우발위험은 다르다

임차인 신고는 없고 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 임차권등기의 확정 인수액은 계산되지 않습니다. 다만 유치권신고인 문윤미가 공사대금채권 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 유치권이 있다고 2021.04.22 및 2024.02.14 신고했습니다.

따라서 이 물건의 비용 구조는 낙찰가 162,000,000원 + 확정 인수 0원으로 보되, 유치권이 성립할 경우 별도의 명도·소송·합의 비용이 발생할 수 있는 구조로 해석해야 합니다. 유치권 신고액을 확정 인수액처럼 단순 합산할 수는 없지만, 신고액이 최저가에 가까운 규모이므로 입찰 전 점유 개시 시점, 공사계약, 공사대금 발생, 변제기, 점유의 계속성을 직접 확인해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 싸다고 볼 수 없다

대현시스타는 1동·2동 합계 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%, 평균 할인율은 0.0%이며 최근 매각일은 2026.05.20으로 확인됩니다. 다만 비교 가능한 매각금액과 동일 면적의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.

어느 회차에서도 소유자 잔여는 0원이고 신청채권도 전액 변제되지 않습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 확정 인수액은 여전히 0원이지만 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 다만 유치권 위험은 회차별 배당 계산에 포함되지 않으므로, 최저가가 내려갔다는 이유만으로 전체 위험비용까지 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

총채권액 4,212,084,346원, 채권자 배당 158,932,000원, 미배당 4,053,152,346원으로 계산됩니다. 같은 등기번호가 복수 행으로 반영돼 있으므로 총채권액과 배당순위는 실제 배당요구 채권 및 최신 등기 원본과 대조해야 합니다. 당해세와 유치권은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양평군 옥천면 옥천리 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 면소재지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다. 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평지붕 4층 공동주택으로 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재·승강기설비와 LPG가스보일러 난방설비가 있으나 공실 및 폐문부재로 정상 작동 여부를 재확인해야 합니다.
• 토지. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 1권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 대지권 목적 토지는 등기상 ‘전’에서 토지대장상 ‘대’로 지목이 변경됐고 2020.12.17 옥천리 493-3·493-4·493-5로 분할됐습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 경매 통계상 매각률이 50.0%입니다. 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 매도가격과 소요기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 점유 확인. 현장 방문으로 문윤미 또는 관계인의 실제 점유 여부, 출입통제, 현수막·유치권 표식, 열쇠 관리자를 확인하세요.
• 유치권 성립자료 확인. 공사계약서, 세금계산서, 공사내역, 미지급금, 변제기와 점유 개시일을 확인하고 2026.06.17 유치권 배제 신청의 처리 결과를 확인하세요.
• 대지권 별도등기 확인. 토지 갑구·을구의 가압류, 근저당권, 지상권이 매각으로 모두 정리되는지 매각물건명세서와 토지 등기부를 대조하세요.
• 가등기 성질 확인. 2020.01.07 가등기는 2023.12.21 말소됐으나 담보가등기 여부와 말소의 확정성을 원본으로 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 2025.08.13 공매공고와 2025.12.11 공매 소유권이전, 2025.12.17 신청착오에 따른 말소·회복 기록의 현재 효력을 확인하세요.
• 배당순위 대조. 배당표의 정병호 근저당 배당과 2023.12.21 근저당 말소 기록이 일치하는지 법원 기록과 최신 등기부로 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인하고, 매각대금에서 우선 차감될 금액을 재산정하세요.
• 내부·설비 확인. 폐문부재로 확인되지 않은 누수, 결로, 보일러, 급배수, 승강기와 전기설비 상태를 현장에서 점검하세요.
• 시세 조사. 동일 단지·동·층의 실제 매매와 임대 사례를 확인하고, 유치권 대응비용과 명도비용을 차감한 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권신고서와 배제 신청서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 안전하지 않다

이 물건은 임차인 신고가 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 최저가 162,000,000원에 근접한 140,922,000원의 유치권이 신고돼 있고, 대지권 목적 토지 별도등기와 공매·말소·회복등기가 중첩돼 있습니다.

유치권 배제 신청 내용대로 점유와 성립요건이 부정된다면 위험이 크게 낮아질 수 있습니다. 반대로 점유 또는 공사대금채권이 인정되거나 대지권 별도등기가 정리되지 않는다면, 낙찰 후 비용과 분쟁기간이 급격히 늘어날 수 있습니다. 실거래 금액도 확인되지 않아 현재 최저가가 싼지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 권리확정 전 입찰 보류, 유치권·대지권·공매기록이 모두 정리된 뒤에만 가격 검토가 가능한 고난도 사건입니다.