수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 대현시스타 제2동 1층 101호로, 건축물대장상 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 146,000,000원이고 현재 최저매각가도 146,000,000원입니다. 회차 자료에는 1회 유찰로 표시되어 있지만 현재 가격률은 감정가의 100%이므로, 일반적인 유찰 감액만 예상해서는 안 되고 실제 매각공고의 회차와 최저가를 다시 대조해야 합니다.
등기 흐름만 보면 2020.01.30. 동부신용협동조합 근저당권이 말소기준으로 제시되고, 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 승부처는 후순위 채권 규모가 아니라 등기 외 위험과 원본 서류 사이의 정합성입니다. 유치권, 토지 별도등기, 공매공고, 배당 가정과 말소 기록의 차이를 확인하기 전에는 실질취득비용을 146,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3511 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218, 2동 1층 101호 (대현시스타) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 소유자 | 송경진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 유찰 표기 / 2026.07.08 |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,352,221,075원 |
| 단지 규모 / 준공 | 대현시스타(1동, 2동) · 12세대 · 2020.12.14 |
| 점유·임대관계 | 감정평가 기준 공실상태 · 임대관계 미상 · 내부는 폐문부재로 확인하지 못함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 유치권·별도등기가 핵심
등기부상 초기 권리 중 2019.09.11. 송정현 가처분은 2019.10.14. 해제로 말소됐고, 2020.01.07. 정병호 소유권이전청구권가등기와 2019.09.11. 정병호 근저당권도 2023.12.21. 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 이에 따라 제시된 말소기준은 2020.01.30. 동부신용협동조합 근저당권 455,000,000원입니다.
말소기준 뒤에는 동부신용협동조합의 근저당권 1,170,000,000원, 산은캐피탈주식회사 가압류 131,042,173원, 다수의 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 국세·지방세 압류가 10건 있어 당해세가 확인되면 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
② 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
대현시스타는 1동과 2동을 합해 12세대인 소규모 다세대주택입니다. 준공일은 2020.12.14.이며, 관련 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 50.0%, 평균 할인율 0.0%, 최근 낙찰일 2026.05.20.로 제시돼 있습니다.
| 단지명 | 대현시스타(1동, 2동) |
|---|---|
| 세대수 | 12세대 |
| 준공일 | 2020.12.14 |
| 평균 유찰 | 1.0회 |
| 낙찰률 | 50.0% |
| 평균 할인율 | 0.0% |
| 최근 낙찰일 | 2026.05.20 |
소규모 12세대, 낙찰률 50.0%라는 지표는 매수층과 환금성에 보수적으로 접근해야 한다는 신호입니다. 특히 등기 외 위험이 해소되지 않은 상태에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 하락분이 곧바로 투자수익으로 연결된다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 정병호 | 700,000,000원 | 143,156,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,456,042,173원 중 채권자 배당액은 143,156,000원, 미배당은 2,312,886,173원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 유치권과 토지 별도등기의 성립·인수 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 표기 · 감정가 100% | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 2,312,886,173원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 2,341,677,373원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 2,364,684,093원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 있으며, 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 옥천면 소재지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택으로 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재설비, LPG가스보일러 난방, 승강기설비가 있으나 공실상태이므로 정상 작동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등이며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
- 공부 변화. 대지권 목적 토지는 등기상 전에서 토지대장상 대로 지목 변경됐고, 2020.12.17. 옥천리 493-3·493-4·493-5로 분할됐습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 관련 낙찰률이 50.0%이므로 매도 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2021.04.22.·2024.02.14. 유치권신고서와 2026.06.17. 유치권 배제 신청서, 공사계약·공사내역·채권 발생시기·점유개시일을 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 공실 기재만 믿지 말고 출입문, 우편물, 관리주체, 전기·가스 사용과 실제 점유자를 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 가압류·근저당권·지상권의 순위와 매각 후 존속 여부를 토지 등기부 원본에서 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2025-01192-009 공매와 법원경매의 대상·진행상태·정지 여부를 교차 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 2023.12.21. 말소된 정병호 근저당권이 배당 가정에는 남아 있으므로 배당요구와 채권계산서를 반드시 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 있으면 배당액이 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 회차·최저가 확인. 1회 유찰 표기와 감정가 100% 최저가가 함께 제시돼 있으므로 매각공고 원문에서 현재 회차를 확인하세요.
- 설비·내부 확인. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했고 공실상태이므로 누수·동파·보일러·승강기 등 실제 상태와 수리비를 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원이라는 숫자만 믿을 사건이 아니다”
이 사건의 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 하지만 법원경매에서 실질 위험은 계산표에 잡히지 않는 곳에서 발생하기도 합니다. 이 물건은 건물 전부에 공사대금 140,922,000원의 유치권 신고가 있고, 대지권 목적 토지의 별도등기와 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 배당 가정은 2023.12.21. 말소 기록이 있는 정병호 근저당권에 우선 배당하는 구조여서 원본 서류 사이의 불일치도 해소해야 합니다.
가격 측면에서도 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최저가 146,000,000원이 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 12세대 소규모 다세대, 낙찰률 50.0%라는 환금성 지표까지 고려하면, 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류가 맞습니다. 유치권의 점유와 성립 여부, 토지 별도등기의 존속 범위, 공매 진행상태, 실제 배당순위가 모두 확인된 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 고난도 사건입니다.
