수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 대현시스타 제1동 제4층 제401호 다세대주택입니다. 등기상 선언된 말소기준권리는 2020.01.30. 접수된 동부신용협동조합의 근저당권 455,000,000원입니다. 이 기준만 보면 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당모형도 매수인의 금전 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 이 사건은 “후순위가 소멸하니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 건물 전부에 대해 문윤미가 공사대금채권 140,922,000원의 유치권을 두 차례 신고했고, 대지권 목적 토지에는 다수의 별도등기가 있습니다. 여기에 공부상 401호가 현관에는 501호로 표시된 것으로 조사됐습니다. 금전 인수액 0원은 등기상 배당모형의 숫자일 뿐, 유치권 성립·토지 별도등기·물건 동일성 위험까지 0이라는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218, 1동 4층401호 (대현시스타) |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택 |
| 호수 표기 | 공부상 1동 401호 · 현관 표기 501호 |
| 소유자 | 송경진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (1회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,352,221,075원 |
| 점유·임대관계 | 감정 당시 공실 상태 · 임대관계 미상 · 신고된 임차인 없음 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 예외 위험이 크다
2019.09.11. 정병호 명의의 선순위 근저당권 700,000,000원이 설정됐고, 2020.01.07.에는 정병호 명의 소유권이전청구권가등기가 접수됐습니다. 두 권리는 모두 2023.12.21. 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2020.01.30. 동부신용협동조합 근저당권 455,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 동부신용협동조합의 근저당권 1,170,000,000원, 산은캐피탈주식회사의 가압류 131,042,173원, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 해당 등기들은 배당모형상 매각으로 소멸하며, 후순위 채권의 거액 미배당도 매수인에게 그대로 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 157,000,000원입니다. 사건에는 1회 유찰 기록이 있으나 현재 회차 가격은 감정가의 100%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 125,600,000원, 3회 유찰 시 100,480,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 100% | 157,000,000원 | 157,000,000원* |
| 2회 유찰 시 | 80% | 125,600,000원 | 125,600,000원* |
| 3회 유찰 시 | 64% | 100,480,000원 | 100,480,000원* |
대현시스타는 총 12세대, 준공일은 2020.12.14.입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1회, 낙찰률 50%, 평균 할인율 0%로 제시돼 있고 최근 낙찰일은 2026.05.20.이지만 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 같은 단지·동일 면적의 최근 실거래 금액도 제시되지 않아 157,000,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 정병호 | 700,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,456,042,173원 중 채권자 배당액은 154,002,000원, 미배당액은 2,302,040,173원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이나 당해세, 유치권 성립 여부, 토지 별도등기의 효력은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며 학교, 상가, 주택, 관공서가 혼재하는 면소재지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재·승강기 설비와 LPG가스보일러 난방설비가 있으나, 공실 상태이고 폐문부재로 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 1권역 등이며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 동일 물건 실거래 금액이 확인되지 않아 매도 시 가격 검증과 수요층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 문윤미 또는 관련자가 실제 점유 중인지, 출입통제·열쇠관리·시설물 보관 등 객관적 점유 흔적이 있는지 확인하세요.
- 유치권 원인채권 확인. 공사계약서, 세금계산서, 공사 완료 시점, 미지급 공사대금, 점유 개시일과 경매개시결정 기입등기일의 선후를 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 가압류, 을구 근저당·지상권이 매각으로 어떻게 처리되는지 토지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 401호·501호 동일성 확인. 건축물대장, 집합건축물도면, 현관 표기, 실제 위치, 전기·가스·관리비 계량기 호수를 대조해 입찰 대상과 점유 공간이 일치하는지 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록, 관리주체 탐문으로 실제 점유자를 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당 선순위 금액을 법원 및 관계기관 자료로 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 2025.08.13. 한국자산관리공사 공매공고 2025-01192-008의 현재 상태와 법원경매 절차의 우선·중복 진행 여부를 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 2023.12.21. 말소된 것으로 기재된 정병호 근저당이 예상배당에서는 선순위로 반영돼 있으므로 채권 존속과 배당요구 내역을 원본 대조하세요.
- 설비 상태 확인. 폐문부재로 내부와 설비가 확인되지 않았으므로 LPG보일러, 급배수, 승강기, 누수·결로·마감 상태와 수리비를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 인근 다세대주택의 동일 면적·준공연도· 층·도로조건 매매사례와 임대사례를 별도로 확보한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 등기상 배당모형만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 매각가 157,000,000원에 근접한 140,922,000원의 유치권 신고가 있고, 토지 별도등기와 공매공고, 401호·501호 표기 불일치까지 겹칩니다. 유치권 배제 신청이 제출됐다는 사실은 매수인에게 유리한 자료이지만 성립 여부를 확정하는 결론은 아닙니다.
가격 측면에서도 동일 물건의 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가 157,000,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 실무상 불확실성은 매우 큼. 유치권·별도등기·호수 동일성·공매 진행·배당순위가 원본으로 정리되기 전에는 최저가가 낮아져도 위험이 자동으로 해소되지 않는 물건입니다.
