수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 ‘대현시스타’ 1동 2층 201호로, 건축물대장상 공동주택인 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층이며, 단지는 12세대, 사용승인일은 2020.12.14입니다. 감정평가 기준으로는 공실 상태지만 폐문부재로 내부 구조와 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.

등기만 단순 요약하면 말소기준은 2020.01.30. 설정된 동부신용협동조합의 근저당권 455,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 과거 선순위 근저당과 가등기는 말소 기재가 있는데 예상배당표에는 선순위 근저당 배당이 반영되어 있고, 별도등기와 유치권·공매가 함께 존재하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리는 ‘말소 기재’ 확인

말소기준보다 앞선 정병호의 을구 1번 근저당권 700,000,000원과 갑구 4번 소유권이전청구권가등기는 각각 2023.12.21. 말소 기재가 있습니다. 따라서 현재 등기 기재대로라면 이 두 권리를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 말소기준인 을구 2번 근저당은 2023.12.27. 주식회사뉴로드에셋대부로 이전됐고, 같은 날 동부신용협동조합의 455,000,000원 근질권이 설정됐습니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 예상배당표상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 폐문부재 상태였으므로, 전입세대열람과 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 나타날 경우 대항력 유무를 현장에서 다시 판정해야 합니다.

② 가격·환금성 — 162,000,000원이 싸다는 근거는 없다

본건의 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원입니다. 현재 회차는 ‘1회 유찰, 감정가 100%’로 표시되어 있어 유찰 횟수와 가격률을 법원 공고에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 50.0%, 평균 할인율은 0.0%입니다.

최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않으므로 감정가 또는 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 유치권이 성립하는 경우에는 최저가가 아니라 유치권 분쟁을 포함한 실제 자금 노출을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

총 채권액 2,476,196,133원 중 예상 배당액은 158,932,000원이며, 미배당액은 2,317,264,133원입니다. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 배당구조가 달라질 수 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만 유치권 신고와 대지권 별도등기는 별도 확인 대상입니다.

④ 유치권·별도등기·공매 중첩

• 유치권 신고. 문윤미가 공사대금채권 140,922,000원을 위해 본건 건물 전부에 관한 유치권을 2021.04.22. 및 2024.02.14. 신고했습니다.
• 유치권 배제 신청. 경매신청 채권자는 점유 개시가 경매개시결정 기입등기 후이고, 집행관 현황조사상 점유 사실이 없으며, 점유의 계속성과 객관적 지배가 결여됐다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026.06.17. 제출했습니다.
• 성립 여부. 유치권 신고가 있다는 사실만으로 성립이 확정되는 것은 아닙니다. 반대로 배제 신청서가 제출됐다는 사실만으로 부존재가 확정되는 것도 아니므로, 현장 점유와 공사계약·세금계산서·공사대금 지급내역을 확인해야 합니다.
• 대지권 별도등기. 대지권 목적 토지에 갑구 7번·8번 가압류, 을구 7번·9번·10번·11번·12번 근저당권, 을구 8번 지상권의 별도등기가 있습니다. 토지등기부와 매각물건명세서를 함께 대조해야 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
• 공매 중첩. 2025.08.13. 한국자산관리공사 2025-01192-002 공매공고가 기재되어 있어, 법원경매와 공매의 진행 상태 및 선후관계를 교차 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 있으며 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 옥천면 소재지 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다. 위생·급배수·화재설비, LPG가스보일러 난방, 승강기설비가 있습니다.
• 현황. 감정평가 기준 공실이나 폐문부재로 내부 이용상태와 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 누수·동파·보일러·승강기 상태를 재확인해야 합니다.
• 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 1권역 등이며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 단지 경매 낙찰률은 50.0%입니다. 비교 가능한 거래금액이 없어 매도 회수 가능성과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 점유 확인. 문윤미 또는 관계인의 현재 점유 여부, 열쇠 지배, 출입 흔적, 현수막·안내문, 관리인 진술을 현장에서 확인하세요.
• 공사대금 자료 확인. 공사계약서, 세금계산서, 공사내역서, 지급내역과 공사 완료 시점을 확인해 140,922,000원 채권의 존재와 본건 관련성을 검증하세요.
• 대지권 별도등기 원본 대조. 토지 갑구 7번·8번, 을구 7번~12번의 권리자·채권액·말소 여부와 지상권 범위를 토지등기부에서 확인하세요.
• 배당표 불일치 확인. 2023.12.21. 말소된 것으로 기재된 정병호 근저당권이 예상배당표에서 배당받는 이유를 법원 기록과 배당요구서로 확인하세요.
• 가등기 확인. 갑구 4번 가등기는 2023.12.21. 말소 기재가 있으나 담보가등기 확인 경고가 남아 있으므로 말소 완료 여부와 청산절차 문제를 재확인하세요.
• 조세 확인. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 존재하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 법원 문건과 세목별 체납내역을 확인하세요.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2025-01192-002의 현재 상태와 법원경매 진행 관계를 확인하세요.
• 점유·임차 확인. 감정평가상 공실이라도 임대관계는 미상이므로 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록 점유와 현장 사용자를 확인하세요.
• 가격 상한. 확인 가능한 실거래금액이 없으므로 감정가 162,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 유치권·명도·수리비를 반영해 별도 상한을 산정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0원”은 다르다

이 사건은 예상배당표만 보면 매수인 인수액이 0원이고 확인된 임차인도 없습니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 멈출 수 없습니다. 신고된 유치권은 140,922,000원이고, 대지권 목적 토지에는 다수의 별도등기가 있으며, 공매공고까지 중첩되어 있습니다. 여기에 2023.12.21. 말소 기재된 선순위 근저당권이 예상배당표에서는 배당받는 불일치도 존재합니다.

유치권 배제 신청서가 제출된 점은 매수인에게 유리한 자료지만 유치권 부존재를 확정하는 판결은 아닙니다. 실거래금액도 확인되지 않아 최저가 162,000,000원의 가격 메리트를 입증할 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현장과 원본서류의 위험은 0원이 아닙니다. 유치권 점유·별도등기·배당표 불일치·공매 진행을 모두 해소하기 전에는 입찰 보류가 타당한 고난도 사건입니다.