수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리에 있는 ‘대현시스타’ 2동 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원이고, 사건자료에는 1회 유찰로 표시돼 있지만 현재 회차의 가격은 감정가의 100%입니다. 신청채권자는 동부신용협동조합이며 청구액은 1,352,221,075원입니다.

등기상 말소기준권리는 2020.01.30. 동부신용협동조합 근저당권 455,000,000원입니다. 이보다 앞선 2019년 정병호 근저당권 700,000,000원과 2020년 정병호 소유권이전청구권가등기는 각각 2023.12.21. 말소 기록이 있습니다. 따라서 현재 등기와 배당계산만 따르면 매수인이 인수하는 등기권리는 0원으로 처리됩니다.

다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 문윤미가 공사대금채권 140,922,000원을 이유로 건물 전부에 유치권을 신고했습니다. 경매신청 채권자는 점유 개시 시기, 현황조사상 점유 부존재, 계속성과 객관적 지배의 결여를 이유로 2026.06.17. 유치권 배제 신청서를 제출했습니다. 즉 유치권의 성립 여부는 불분명하지만, 성립하지 않았다고 확정된 상태도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 권리 말소 기록과 유치권을 분리해 봐야 한다

임차인 신고는 0명입니다. 감정평가 당시에는 공실상태로 기재됐지만, 임대관계는 미상이고 내부도 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 배당계산상 0원이지만, 입찰 전 전입세대확인서·점유관계·현장 문패를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

② 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 감정가 100%에 들어가는 구조

대현시스타는 1동과 2동을 합해 12세대인 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 50.0%, 평균 할인율은 0.0%이며 마지막 낙찰일은 2026.05.20.입니다.

그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되지 않아, 162,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 더구나 현재 회차는 1회 유찰로 표시돼 있으면서도 최저가가 감정가의 100%로 유지됩니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 실거래 대비 가격 우위를 근거로 점수를 높일 수 없습니다.

채권총액은 2,476,196,133원으로 매각가보다 훨씬 큽니다. 어느 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이고, 신청채권자의 청구액 1,352,221,075원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이러한 미배당은 원칙적으로 후순위 채권자의 손실이며, 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 별도 변수는 유치권과 토지 별도등기입니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세금이 당해세에 해당하면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 예상배당표에 반영된 을구 1번 근저당권은 등기상 말소 기록과 반드시 대조해야 합니다.

④ 별도등기·공매·세금 — 등기 외부 확인이 많은 사건

• 대지권 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 갑구 7번·8번 가압류, 을구 7번·9번·10번·11번·12번 근저당권과 을구 8번 지상권설정등기가 존재한다고 기재돼 있습니다. 토지등기부와 매각으로 소멸하는 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 국세·지방세. 국세·지방세 압류 10건이 기재돼 있습니다. 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 배당돼 근저당권 배당액이 줄어들 수 있습니다.
• 공매공고. 2025.08.13. 한국자산관리공사 2025-01192-003 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 진행·정지·취소 여부를 교차 확인해야 합니다.
• 채권 이전·질권. 동부신용협동조합의 근저당권은 2023.12.27. 주식회사뉴로드에셋대부로 이전됐고, 같은 날 동부신용협동조합 근질권, 2024.01.18. 정병호 질권이 설정됐습니다. 실제 배당수령권자를 확인해야 합니다.
• 유치권 배제 신청. 2026.06.17. 유치권 배제 신청서가 제출됐지만 신고 자체가 삭제되거나 성립하지 않는 것으로 확정됐다는 내용은 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 옥천면 소재지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다. 건물 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평지붕 4층 공동주택입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재·LPG가스보일러 난방·승강기설비가 있으나 감정평가 당시 공실이었고 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격 검증이 어렵습니다. 단지 경매 낙찰률 50.0%를 감안하면 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 점유 확인. 신고인 문윤미가 실제로 언제부터 어떤 공간을 어떤 방식으로 점유했는지 현장, 집행관 조사, 공사계약서와 세금계산서로 확인하세요.
• 유치권 배제 결과. 2026.06.17. 제출된 배제 신청서의 재판부 판단과 추가 의견서·결정 여부를 사건기록에서 확인하세요.
• 선순위 말소 원본. 정병호 근저당권과 가등기의 2023.12.21. 말소가 이 목적물 전체에 효력을 갖는지 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
• 배당표 불일치. 말소된 것으로 보이는 을구 1번 근저당권이 예상배당에 반영된 이유를 배당요구서와 채권계산서에서 확인하세요.
• 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 가압류·근저당권·지상권이 매각으로 모두 소멸하는지 매각물건명세서의 인수조건과 토지등기부를 대조하세요.
• 세금 체납. 국세·지방세 압류 중 당해세 규모와 법정기일을 확인하세요. 배당액뿐 아니라 공매 진행과 소유권 이전 일정에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유·임차관계. 공실 기재만 믿지 말고 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 관리비 납부자와 현장 점유자를 확인하세요.
• 설비와 내부 상태. 폐문부재로 내부와 설비가 확인되지 않았으므로 누수·난방·승강기·전기·급배수 작동 상태와 수리비를 조사하세요.
• 가격 검증. 감정가 162,000,000원을 시세로 단정하지 말고 인근 다세대주택의 최근 실거래와 매물, 임대수요를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 유치권과 별도등기가 먼저다

이 사건의 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되고, 임차인 신고도 없습니다. 말소기준보다 앞선 정병호 근저당권과 가등기 역시 2023.12.21. 말소 기록이 있어 등기만 보면 정리된 구조에 가깝습니다.

하지만 건물 전부에 대한 140,922,000원 유치권 신고, 대지권 목적 토지의 다수 별도등기, 세금 압류 10건, 한국자산관리공사 공매공고가 동시에 존재합니다. 특히 예상배당표가 말소된 것으로 보이는 정병호 근저당권에 158,932,000원을 배당하는 것으로 계산돼 있어 최신 원본 대조 없이는 권리관계를 확정하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 이유만으로 저가·안전 물건으로 평가할 수 없습니다. 유치권의 점유와 성립 여부, 토지 별도등기, 배당표 불일치가 해소되고 시세조사가 끝난 뒤에만 응찰가를 정할 수 있는 조건부 검토 물건입니다.