수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 대현시스타 1동 3층 302호, 건축물대장상 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 162,000,000원이며 회차 자료에는 1회 유찰로 표시돼 있습니다. 소유자는 송경진 씨이고, 동부신용협동조합의 청구금액은 1,352,221,075원입니다.

등기만 보면 말소기준은 2020년 1월 30일 동부신용협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞선 가처분·가등기·근저당권에는 후속 말소등기가 기재돼 있고, 말소기준 이후의 근저당권·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 이 사건은 등기만으로 끝나지 않습니다. 문윤미가 건물 전부에 대해 공사대금채권 140,922,000원의 유치권을 신고했고, 신고일은 2021년 4월 22일과 2024년 2월 14일입니다. 경매신청 채권자는 2026년 6월 17일 유치권 배제신청서를 제출했지만, 매각물건명세서에는 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 정리됐지만 유치권은 미결

2019년 9월 11일 송정현의 가처분은 2019년 10월 14일 해제로 말소됐고, 정병호 명의의 2020년 1월 7일 소유권이전청구권가등기는 2023년 12월 21일 해제로 말소됐습니다. 같은 날 정병호의 을구 1번 근저당권에도 일부포기를 원인으로 한 말소등기가 기재돼 있습니다.

말소기준권리는 2020년 1월 30일 접수된 동부신용협동조합의 을구 2번 근저당권 455,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권 1,170,000,000원, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 유치권 — 최저가의 87.0%에 달하는 핵심 위험

유치권신고인 문윤미는 공사대금채권 140,922,000원을 위해 본건 건물 전부에 유치권이 있다고 신고했습니다. 신고액은 현재 최저가 162,000,000원의 87.0%입니다. 유치권이 전액 인정되고 이를 해결하기 위해 신고액 전부를 부담한다고 단순 가정하면, 낙찰대금과의 합계는 302,922,000원입니다.

경매신청 채권자가 제출한 배제신청서에서는 유치권신고인의 점유가 경매개시결정 기입등기 후 시작됐고, 집행관 현황조사서에서 점유 사실이 확인되지 않았으며, 점유의 계속성과 객관적 지배도 결여됐다는 취지로 주장합니다. 이는 유치권을 배제하는 근거가 될 수 있는 주장이나, 매각물건명세서 자체가 성립 여부를 확정하지 않았으므로 배제신청서 제출만으로 위험이 0원이 됐다고 볼 수는 없습니다.

③ 시세·환금성 — 가격 메리트를 입증할 실거래 금액이 없다

대현시스타는 1동·2동 합계 12세대, 사용승인일은 2020년 12월 14일입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%, 평균 할인율은 0.0%입니다.

비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아, 최저가 162,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 12세대의 소규모 다세대주택은 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있으므로, 가격보다 먼저 실거래 원본과 인근 유사 다세대 거래를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

채권총액 2,456,042,173원 중 예상 배당액은 158,932,000원이며, 미배당액은 2,297,110,173원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 유치권은 배당표와 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 대지권 별도등기·공매 병행

대지권의 목적인 토지에는 갑구 7번·8번 가압류, 을구 7번·9번·10번·11번·12번 근저당권, 을구 8번 지상권의 별도등기가 기재돼 있습니다. 건물 등기만 확인해서는 부족하며, 토지 등기와 매각물건명세서의 별도등기 처리 내용을 함께 확인해야 합니다.

또한 2025년 8월 13일 한국자산관리공사 사건 2025-01192-007의 공매공고가 부기돼 있습니다. 법원경매와 공매의 진행 상태, 선행 처분 여부 및 매각조건이 서로 충돌하지 않는지 교차 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 면소재지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택으로, 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재·LPG가스보일러 난방·승강기 설비가 있으나, 공실상태이고 내부를 확인하지 못해 정상 작동 여부를 재확인해야 합니다.
• 도로. 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·자연보전권역· 수질보전특별대책지역 1권역 등에 해당하며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
• 규모. 대현시스타 1동·2동 합계 12세대로, 대단지 주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 현장점유. 유치권자의 실제 점유, 점유개시 시점, 현수막·잠금장치·열쇠관리와 점유의 계속성을 직접 확인하세요.
• 공사대금 자료. 공사계약서, 견적서, 세금계산서, 입금내역, 공사 완료 시점 및 채권의 변제기 자료를 확인하세요.
• 배제신청 내용. 2026년 6월 17일 유치권 배제신청서와 첨부자료, 상대방 의견서 및 법원의 후속 판단을 확인하세요.
• 대지권 별도등기. 토지 갑구·을구의 별도등기와 지상권이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 남는 조건이 있는지 원본으로 대조하세요.
• 공매 진행. 한국자산관리공사 2025-01192-007 공매의 현재 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세 내역과 법정기일을 확인하세요.
• 배당순위. 2023년 12월 21일 근저당권 말소등기와 예상배당표의 정병호 배당 반영이 일치하는지 확인하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부가 확인되지 않았으므로 수리비를 별도로 산정하세요.
• 시세 원본. 거래금액 비교자료가 없으므로 인근 다세대주택의 최근 12개월 실거래와 현재 매물을 직접 조사하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 안전을 뜻하지 않는다

이 물건은 임차인 신고가 없고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 선순위 가등기와 과거 가처분에도 말소등기가 기재돼 있어 표면적인 등기 분석만 보면 단순해 보입니다.

그러나 유치권 신고액은 140,922,000원으로 현재 최저가의 87.0%에 달합니다. 성립 여부가 불분명한 상태에서 대지권 별도등기, 공매공고, 다수의 조세압류, 배당순위 대조 문제까지 겹쳐 있습니다. 실거래 금액도 확인되지 않아 162,000,000원이 저렴하다는 근거도 없습니다.

등기상 인수는 0원, 사실상 위험은 미확정. 유치권이 배제된다는 객관적 자료와 현장점유 부존재를 확인하기 전에는 최저가만 보고 접근하기 어려운 고위험 물건입니다.