수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리에 있는 대현시스타 2동 4층 401호로, 건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 송경진이고, 선언된 말소기준권리는 2020년 1월 30일 동부신용협동조합의 채권최고액 455,000,000원 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 말소기준권리만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 2019년에 설정됐던 정병호의 채권최고액 700,000,000원 근저당권과 2020년 소유권이전청구권가등기는 2023년 12월 21일 말소됐지만, 현재 사건에는 건물 전부에 대한 유치권 신고, 대지권 목적 토지의 별도등기, 한국자산관리공사의 공매공고가 함께 존재합니다. 등기상 인수액과 실제 인도·점유 위험을 분리해 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3511 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218, 2동 4층 401호 (대현시스타) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 공부와 현황 | 공부상 2동 401호 · 현관 표기 501호 |
| 소유자 | 송경진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,352,221,075원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30. 동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원과 별개인 위험
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 기준시점에는 공실 상태로 조사됐습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 계산되지 않았습니다. 다만 폐문으로 내부 상태와 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았고, 유치권신고인이 주장하는 점유 여부도 다투어지고 있으므로 단순한 “공실·임차인 없음”으로 명도 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격·환금성 — 싸다고 판단할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 157,000,000원입니다. 대현시스타는 1동·2동 합계 12세대, 사용승인일은 2020.12.14.로 확인됩니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%, 최근 매각일은 2026.05.20.입니다.
| 비교 지표 | 확인값 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 157,000,000원 | 감정가 100% |
| 단지 규모 | 12세대 | 소규모 다세대 |
| 평균 유찰 횟수 | 1.0회 | 유찰 이력 존재 |
| 매각률 | 50.0% | 환금성 보수적 접근 |
| 최근 매각일 | 2026.05.20. | 매각금액 확인 없음 |
| 유치권 신고액 | 140,922,000원 | 성립 여부 불분명 |
최근 12개월 평균 실거래가나 최신 거래금액이 확인되지 않아 최저가 157,000,000원이 시세보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 특히 유치권 신고액 전액을 단순히 더하면 최저가와의 합계는 297,922,000원입니다. 유치권이 성립한다고 확정된 것은 아니지만, 현 단계에서 최저가만 보고 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 정병호 | 700,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,456,042,173원 중 예상배당은 154,002,000원이며, 미배당액은 2,302,040,173원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 다수 존재해 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 있으며, 주변은 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 면소재지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재·LPG가스보일러 난방·승강기 설비가 있으나, 공실 및 폐문으로 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 367,100원/㎡이고 토지면적은 919.0㎡입니다. 등기상 종전 지목과 토지대장상 지목 및 분할 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 단지 경매 매각률은 50.0%로, 재매각 시 수요층과 거래 빈도를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장조사. 문윤미의 실제 점유 여부, 점유 개시 시점, 공사계약서·세금계산서·공사내역·채권 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 배제 신청 결과. 2026.06.17. 제출된 배제 신청서의 심리·판단과 매각물건명세서 최종 비고를 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 공부상 2동 401호와 현관 표기 501호가 동일 물건인지 건축물대장, 건물도면, 현장 표찰 및 점유 공간을 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 가압류·근저당권·지상권이 본건 매각으로 어떻게 처리되는지 토지 등기부와 법원 문건을 확인해야 합니다.
- 공매 중첩. 2025.08.13. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 진행 상태, 압류기관 및 매각절차의 선후 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 체납세금. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 내부·설비. 폐문으로 내부 상태와 LPG보일러·승강기 등 설비 작동 여부가 확인되지 않았으므로 수리비를 현장 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 인근 다세대의 실제 거래가와 매물가를 조사하기 전에는 응찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권신고서와 배제 신청서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니다
이 물건의 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 숫자 하나로 안전하다고 결론 내리기에는 확인할 문제가 너무 많습니다. 140,922,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고, 신청채권자와 유치권신고인의 주장이 정면으로 충돌합니다. 공부상 401호와 현관 표기 501호가 다르고, 대지권 목적 토지에 별도등기가 있으며, 공매공고도 존재합니다.
최저가 157,000,000원이 시세보다 낮다는 실거래 근거도 없습니다. 유치권 신고액을 단순 합산하면 검토금액은 297,922,000원이 됩니다. 유치권이 배제될 가능성만 보고 선제적으로 입찰하기보다, 점유·공사채권·호수 특정·토지 별도등기·공매 진행을 모두 확인한 뒤 판단해야 합니다. 등기 계산은 0원, 현장 위험은 미확정. 이 사건의 결론은 가격보다 먼저 권리와 점유의 사실관계를 확정하는 것입니다.
