창원지방법원 2025타경20552. 등기상 소유자는 주식회사케이씨디이며, 2024.04.18 소유권보존과 같은 날 채권최고액 6,000,000,000원의 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 김재상의 가처분·가압류, 부산진구·창원시·국의 압류, 강일종합건설 주식회사·김진수·최진혁의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 916,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 448,840,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 448,840,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 ‘시세 대비 할인’으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20552 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사케이씨디 |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 448,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 5,170,944,590원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 사용승인일 | 2024.04.04 |
| 토지 현황 | 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 1,159.3㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.18 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정·등기된 가처분, 가압류, 조세 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 조사 — 말소기준 이후 전입
현황조사에는 임차인 5건이 기재되어 있습니다. 각 전입일은 모두 2024.04.18 말소기준권리보다 늦고, 각 항목에는 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 기재된 점유 호수는 105호·107호·204호·205호·302호·303호로, 주소상 경매목적물인 103호와는 구분됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장채원(상호:퀴르토커피숍) | 본건(105호) 전부 | 2025.04.15 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은경(상호:봉깍뚝소) | 본건(107호) 전부 | 2024.11.12 | 5,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은경(상호:명륜진사갈비) | 본건(204호,205호) 전부 | 2024.06.10 | 6,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배진희(상호:동경생포차) | 본건(302호) 전부 | 2024.12.18 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배진희(상호:차선수) | 본건(303호) 전부 | 2024.12.18 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가 448,840,000원은 감정가 916,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 314,188,000원, 그 다음은 219,931,600원으로 제시되어 있습니다. 다만 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 이 숫자들을 실제 시세와 직접 비교할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,888,400원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 441,951,600원 |
| 3. 가압류 · 김재상 | 1,160,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강일종합건설 주식회사 | 905,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김진수 | 477,579,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최진혁 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 8,602,979,000원, 채권자 예상 배당액은 441,951,600원, 미배당액은 8,161,027,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양덕2동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·주택·학교·음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1)~(14)는 근린생활시설로 이용 중이며, 집기 및 비품이 일부 소재하나 대부분 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 건물이며 사용승인일은 2024.04.04입니다.
- 설비. 천정형시스템 냉난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 평지·가로장방·소로각지, 토지면적은 1,159.3㎡입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 10미터, 남동측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로1류·소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,195,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 근린생활시설의 실제 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 수익성 확인. 대부분 공실이라는 조사 내용과 근린생활시설 이용상태를 감안해 실제 임대 가능 면적과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사 임차인 기재 호수와 경매목적물 103호를 현장에서 명확히 구분해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 공부 차이 확인. 공부와의 차이는 감정의견서 3쪽 ‘7. 그 밖의 사항’ 확인 대상으로 기재되어 있습니다.
- 매각물건명세서 확인. 집기 및 비품이 일부 소재하며 대부분 공실이라는 비고를 실제 현황과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 상가 수익성이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2024.04.18 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 조사된 임차인들도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 현재 최저가 448,840,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 실거래 자료가 없고 근린생활시설·공실 특성이 있는 만큼, 실제 입찰 판단의 핵심은 동일·유사 상가의 거래가와 임대수익, 103호의 정확한 점유상태를 확인하는 것입니다.
