창원지방법원 2025타경20552. 대상은 양덕동 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 1층107호로, 등기상 집합건물이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사케이씨디입니다. 등기 권리의 기준점은 2024.04.18 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 이후 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등이 이어졌지만 제시된 권리분석상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
이 사건의 포인트는 단순히 “반값 가까이 떨어졌다”는 사실이 아닙니다. 현재 최저가는 1,171,100,000원으로 감정가의 49% 수준이지만, 비교할 동일 물건군의 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 특히 매각물건명세서에는 일괄매각이며 경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중이라고 명시돼 있어, 독립 호실 가격만 놓고 보는 방식보다 실제 이용형태와 일괄매각 범위를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20552 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사케이씨디 |
| 감정가 / 최저가 | 2,390,000,000원 / 1,171,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 5,170,944,590원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 및 지상6층 · 사용승인일 2024.04.04 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.18 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.07.12 김재상 가압류, 부산진구 압류, 강일종합건설 주식회사 가압류, 김진수 가압류, 국 압류, 최진혁 가압류, 임의경매개시결정, 창원시 압류가 순차적으로 등기됐으며 제시된 권리분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차 현황 — 조사된 5건 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장채원(상호:퀴르토커피숍) | 본건(105호) 전부 | 2025.04.15 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 김은경(상호:봉깍뚝소) | 본건(107호) 전부 | 2024.11.12 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 김은경(상호:명륜진사갈비) | 본건(204호,205호) 전부 | 2024.06.10 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 배진희(상호:동경생포차) | 본건(302호) 전부 | 2024.12.18 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 배진희(상호:차선수) | 본건(303호) 전부 | 2024.12.18 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
조사된 임차 현황 5건은 모두 말소기준일인 2024.04.18 이후에 전입되어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 특히 107호에는 김은경(상호:봉깍뚝소)가 2024.11.12 전입한 것으로 조사돼 있으나 역시 말소기준일보다 늦습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,171,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,111,000원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 1,156,989,000원 |
| 3. 가압류 · 김재상 | 1,160,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강일종합건설 주식회사 | 905,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김진수 | 477,579,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최진혁 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 8,602,979,000원 중 채권자 예상배당은 1,156,989,000원이며 미배당은 7,445,990,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양덕2동행정복지센터 북동측 인근으로 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)~(14)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕, 지하1층 및 지상6층 건물이며 사용승인일은 2024.04.04입니다.
- 토지. 토지면적 1,159.3㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 평지·가로장방·소로각지입니다. 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 자연녹지지역, 소로1류, 소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 107호만 따로 판단하지 말고 실제 매각 대상 전체를 원문에서 확인해야 합니다.
- 경계 벽체 확인. 경계 벽체 없이 하나의 상가로 이용 중인 상태가 실제 사용·명도·재임대에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 점유 확인. 조사된 임차 현황은 모두 대항력이 없지만 각 호의 실제 점유 상태와 영업 여부는 매각기일 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 교부청구와 세금 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 시장가치는 별개입니다. 상가의 임대수익·공실·동일 상권 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가격을 정하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘일괄 상가의 실제 가치’가 핵심
이 사건은 등기상 말소기준이 분명하고, 조사된 임차 현황도 모두 말소기준일 이후이며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 그래서 권리 인수만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 2,390,000,000원에서 2회 유찰돼 1,171,100,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 비교 실거래가가 제시되지 않았습니다. 게다가 일괄매각·경계 벽체 미구분·근린생활시설이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 인수 위험은 낮지만 실제 이용형태와 일괄매각 범위, 상가 가치 검증이 먼저 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
