창원지방법원 2025타경20552. 창원시 마산회원구 양덕동 메트로제이비스퀘어시티 소재 물건입니다. 사건상 용도 표기는 대지이나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가서상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 경계 벽체 없이 하나의 상가로 이용하고 있다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 303호 표시만으로 독립된 개별 상가 한 칸을 매수하는 구조라고 단정해서는 안 됩니다.

소유자는 주식회사케이씨디입니다. 2024년 4월 18일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 국세·지방세 압류, 배진희 명의 전세권 등이 설정됐고, 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸 대상으로 정리되지만, 등기와 별개로 성립할 수 있는 임차인의 권리는 독립적으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2024년 4월 18일 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 등기상 이후 발생한 가압류·압류·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 점유자에 대한 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 점유관계 확인이 핵심

현황조사에는 각 상호별 점유관계가 기재돼 있습니다. 이름으로는 장채원·김은경·배진희가 확인되며, 김은경과 배진희는 각각 여러 상호 또는 호실에 등장합니다. 이를 서로 다른 사람으로 중복 계산하지 않고, 현황조사상 점유 기재 5건과 별도 배당요구 내역을 구분해 살펴야 합니다.

현황조사의 보증금은 만원 단위로 표시했습니다. 동일 이름으로 기재된 여러 상호를 각각 독립된 사람으로 합산하지 않았으며, 별도 배당요구 역시 기존 배진희 명의 점유와의 동일성 및 호실 관계가 확정되기 전에는 추가 인원으로 단정하지 않습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인된 범위에서만 표시했습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 실제 시세는 다르다

감정가 752,000,000원이 두 차례 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 368,480,000원입니다. 감정가 대비 상당한 할인율이지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 해당 상가의 비교 가능한 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않았기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 368,480,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 신청채권자의 청구금액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에, 집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 채권자와 전세권자에게 배당할 재원은 남지 않습니다.

집행비용 5,958,720원은 추정치입니다. 채권총액 8,736,979,000원 중 예상 채권배당액은 362,521,280원이며, 예상 미배당액은 8,374,457,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양덕2동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물이며, 사용승인일은 2024년 4월 4일입니다. 천장형 시스템 냉난방설비, 승강기, 위생·급배수 및 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 부지 남서측 폭 약 10m, 남동측 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지 형상은 가로장방형이며 대체로 평탄합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역이며 토지면적은 1,159.3㎡, 개별공시지가는 1,195,000원/㎡입니다. 토지 이용상황은 상업용입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 일괄매각 대상은 경계 벽체 없이 하나의 상가로 이용되고 있습니다. 호실별 독립 활용이나 개별 매각 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 개별 점포와 달리 통합 이용 상태와 일괄매각 범위가 매수층을 제한할 수 있습니다. 주변 유사 상가의 거래사례와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각목록에 포함된 호실, 대지권, 건물 면적 및 감정평가 대상 범위를 매각물건명세서와 대조하세요. 303호 주소만으로 매각대상을 한정해서는 안 됩니다.
• 배진희 임차관계 확인. 302호·303호 상가 점유기재와 별도 주거 배당요구의 관계, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 범위를 확인하세요. 대항력 있는 임차권이 확인되는 경우 미배당 보증금의 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 통합 상가 현황 확인. 호실 사이 경계 벽체가 없는 상태이므로 실제 점유·사용 범위, 원상복구, 독립 출입 및 향후 분리 사용 가능성을 점검하세요.
• 국세·지방세 확인. 부산진구, 부산진세무서장, 창원시 관련 압류가 존재합니다. 당해세 및 법정기일 등 배당 우선순위를 확인하세요.
• 상가 운영·명도 확인. 여러 상호의 점유관계와 영업 상태를 확인하고, 일괄매각에 따른 인도 및 명도 범위를 점검하세요.
• 실거래·임대수익 조사. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 근린생활시설의 최근 거래가격, 임대료, 공실률과 실사용 면적을 확인하세요.
• 건축물 현황 대조. 건축물대장, 현황도, 집합건물 등기 및 감정평가서 의견서의 별도 참고사항을 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 직전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건과 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 매각범위와 임차관계가 먼저다”

이 물건은 감정가 752,000,000원에서 최저매각가 368,480,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당에서도 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실과 매수인이 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 별개입니다. 배진희의 별도 주거 배당요구는 전입일·보증금이 확인되지 않고, 여러 호실을 하나의 상가로 이용하는 일괄매각 구조에 대한 추가 검토도 필요합니다. 국세·지방세 압류와 높은 채권 미배당액은 배당구조의 복잡성을 보여주지만, 미배당액 자체를 매수인의 승계채무로 계산해서도 안 됩니다.

등기상 후순위 권리의 소멸은 확인되지만, 전체 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 49%인 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지도 판단을 유보해야 합니다. 입찰 전에는 일괄매각 범위, 임차인별 대항력, 미배당 보증금 인수 여부와 실제 상가 활용 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.