창원지방법원 2025타경20552. 이번 물건은 창원시 마산회원구 양덕동 메트로제이비스퀘어시티 주건축물 제1동 1층 106호입니다. 등기상 집합건물이고 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 건물에 속합니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으므로 실제 매각목적물과 대지권 범위는 매각물건명세서 및 감정평가서 원본을 대조할 필요가 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사케이씨디입니다. 2024년 4월 18일 소유권보존과 함께 대형기선저인망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 5,170,944,590원입니다.

눈에 띄는 것은 가격 하락 폭입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%지만, 근린생활시설은 임대수익·공실·상권·환금성에 따라 실제 시장가치가 크게 달라집니다. 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 할인은 서로 다른 개념이라는 점이 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2024.04.18 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록 제2024-83호가 기재돼 있습니다. 후순위 가압류 4건과 압류 3건, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다.

② 점유·임차 현황 — 106호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 실제 점유 신고가 5건 기재돼 있습니다. 그러나 신고된 대상은 각각 105호, 107호, 204·205호, 302호, 303호로, 이번 분석대상인 106호와는 호실이 다릅니다. 이들의 보증금을 106호의 임차보증금으로 합산하거나, 106호의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

위 점유 신고 5건은 모두 다른 호실에 관한 내역입니다. 기재된 신고일은 말소기준일 이후이며, 각각 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 저가인지는 미확인

현재 최저매각가는 448,840,000원으로 감정가 916,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 감정평가금액 대비 가격은 상당히 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 이 가격이 실제 시장가치보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 448,840,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각되는 것으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제하고 잔액이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액 자체가 예상 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 후순위 일반채권자는 미배당으로 표시됩니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권액 합계는 근저당 채권최고액과 후순위 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무, 공동담보 배분 및 확정 배당액과는 다를 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원, 채권 미배당은 증가

신청채권자인 대형기선저인망수산업협동조합의 청구액은 5,170,944,590원입니다. 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 어느 경우에도 신청채권자의 채권이 전액 변제되지는 않습니다. 또한 공동담보목록 제2024-83호가 설정돼 있으므로 실제 배당은 공동담보 목적물의 매각 및 배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산회원구 양덕동 소재 양덕2동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물로, 2024.04.04 사용승인됐습니다. 외벽은 복합판넬·석재판넬·강화유리 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 천정형 시스템 냉난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 부지는 인접 도로와 대체로 평탄한 상업용 건부지입니다. 남서측으로 폭 약 10m, 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역으로, 소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공실·환금성. 매각물건명세서에는 일부 집기·비품이 있으나 대부분 공실이라고 기재돼 있습니다. 실제 임대수익 및 상가 수요를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 사건 용도는 대지이고 등기상 집합건물, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 106호 전유부분과 대지권의 매각 포함 범위, 감정평가 대상 호실을 원본으로 대조해야 합니다.
• 106호 점유자 확인. 다른 호실에 관한 점유 신고 5건을 106호 임차인으로 혼동하지 않아야 합니다. 현장 방문을 통해 실제 점유·사업자등록·임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 부산진구, 부산진세무서장 및 창원시 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2024-83호 및 실제 피담보채무, 관련 목적물 배당 상황을 확인해야 합니다.
• 공실·집기 확인. 일부 집기 및 비품이 소재한다고 기재돼 있습니다. 인도 대상, 잔존 동산, 명도 및 원상복구 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 근린생활시설의 실거래가격, 임대료, 공실률 및 실제 임대수익을 비교해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담, 전기·수도 등 공과금 및 인도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다”

이 물건은 감정가 916,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 448,840,000원까지 하락했습니다. 말소기준 근저당권 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 106호 점유관계, 국세·지방세 압류 3건, 공동담보 배당관계, 매각대상 범위는 확인해야 합니다. 무엇보다 근린생활시설의 실제 시장가치와 임대수익이 검증되지 않은 상태입니다. 다른 호실의 점유 신고를 106호의 임차관계로 오인해서도 안 됩니다.

등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·세금·가격 검증은 아직 남아 있습니다. 이번 사건은 감정가 대비 높은 할인율에만 주목하기보다, 실제 매각범위와 임대수익 및 인도 가능성을 먼저 확인하고 적정 응찰가를 판단하는 것이 중요합니다.