창원지방법원 2025타경20552. 등기상 소유자는 주식회사케이씨디이고, 2024.04.18 소유권보존과 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김재상·김경우·강일종합건설 주식회사·김진수·최진혁의 가압류와 부산진구·국의 압류, 그리고 2025.04.29 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신청채권자는 대형기선저인망수산업협동조합이고 청구액은 5,170,944,590원입니다. 현재 최저매각가 267,540,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 262,994,440원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류권자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 미배당 규모가 크더라도 이 사건 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사케이씨디 |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 267,540,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 5,170,944,590원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 매각 관련 비고 | 일괄매각 · 경계 벽체 구분 없음 · 현재 공실 |
| 사용승인일 | 2024.04.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
핵심은 2024.04.18 근저당권입니다. 소유권보존과 같은 날 설정됐고, 이후 확인되는 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 이보다 늦습니다. 등기 권리관계만 놓고 보면 후순위 권리가 낙찰자에게 존속하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
② 임차 점유 현황 — 5건 모두 말소기준 이후
현황조사에는 일괄매각 대상 호실과 관련해 다음 점유기록이 기재돼 있습니다. 전입신고일은 모두 말소기준일 2024.04.18보다 늦어 각 기록은 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 기록이므로 우선변제는 미상으로 표시합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장채원(상호:퀴르토커피숍) | 본건(105호) 전부 | 2025.04.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은경(상호:봉깍뚝소) | 본건(107호) 전부 | 2024.11.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은경(상호:명륜진사갈비) | 본건(204호,205호) 전부 | 2024.06.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 배진희(상호:동경생포차) | 본건(302호) 전부 | 2024.12.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 배진희(상호:차선수) | 본건(303호) 전부 | 2024.12.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
감정가는 546,000,000원, 현재 최저매각가는 267,540,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료를 근거로 한 시세 판단 없이 유찰률만 보고 “시세보다 저렴하다”고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이고 매각물건명세서상 일괄매각·경계벽체 구분 없음이라는 점은 일반적인 주거용 집합건물과 가격 판단 방식이 다를 수 있는 요소입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 267,540,000원 | 262,994,440원 | 8,443,984,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 187,278,000원 | 183,856,108원 | 8,523,122,892원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 131,094,599원 | 128,459,275원 | 8,578,519,725원 | 0원 |
회차가 더 내려갈수록 근저당권자를 포함한 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 리스크는 “미배당 채권을 떠안는가”보다는 근린생활시설 일괄매각 물건을 얼마에 평가할 것인가에 더 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,545,560원 |
| 2. 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 262,994,440원 |
| 3. 가압류 · 김재상 | 1,160,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김경우 | 104,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강일종합건설 주식회사 | 905,400,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김진수 | 477,579,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 최진혁 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 전부 소진됩니다. 총 채권액 8,706,979,000원 중 채권자 배당은 262,994,440원, 미배당은 8,443,984,560원이며 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양덕2동행정복지센터 북동측 인근으로, 대단위 아파트단지·주택·학교·음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)~(14)는 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 지하1층 및 지상6층 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 천정형시스템 냉난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,159.3㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 10미터, 남동측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 403호만 독립적으로 보는 방식이 아니라 전체 매각대상 범위를 원문과 현장에서 맞춰 확인해야 합니다.
- 경계벽체 확인. 경계 벽체 구분이 없다고 기재돼 있으므로 실제 호실 경계와 내부 이용형태가 공부상 구분과 어떻게 대응하는지 확인이 중요합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 기재돼 있으므로 실제 점유가 그대로 유지되는지 매각 직전 재확인이 필요합니다.
- 임차 점유 재점검. 현황조사상 5건은 모두 말소기준 이후이지만, 105호·107호·204호·205호·302호·303호의 실제 영업·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 267,540,000원은 감정가의 49%지만, 유찰률 자체를 시세 할인율로 보지 말고 근린생활시설의 실제 임대·매매 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서 원문을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 일괄매각 물건의 실물과 가격”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.04.18 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유기록도 모두 말소기준 이후 전입신고로 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 보고 저가 매수라고 판단하기는 어렵습니다. 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·경계벽체 구분 없음·현재 공실이라고 적혀 있습니다. 따라서 권리 인수보다 더 중요한 확인 포인트는 실제 일괄매각 범위와 내부 경계, 점유상태, 그리고 현재 최저가 267,540,000원이 해당 상업용 부동산의 실제 활용가치에 부합하는지 여부입니다.
