창원지방법원 2025타경20552. 본건은 양덕동 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 3층 302호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황에서는 건물 내 각 호를 근린생활시설로 이용 중이라고 확인됩니다. 매각물건명세서 비고도 상가로 이용 중이라고 적고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사케이씨디입니다.
권리의 기준점은 2024.04.18 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며, 이후 가압류·압류·전세권·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어왔습니다. 302호를 점유하는 배진희의 전입일은 2024.12.18, 전세권 등기는 2024.12.30로 기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20552 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 상가로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사케이씨디 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 166,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 5,170,944,590원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 사용승인일 | 2024.04.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.04.18 접수된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 그 뒤의 김재상·김경우·강일종합건설 주식회사·김진수·최진혁 가압류, 부산진구·국·창원시 압류, 배진희 전세권 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 302호 배진희는 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배진희(상호:동경생포차) | 본건(302호) 전부 | 2024.12.18 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
302호 현황조사상 점유자는 배진희이며, 전입일은 2024.12.18입니다. 등기부에는 같은 배진희 명의의 전세권이 2024.12.30 설정되어 있고 전세금은 30,000,000원, 존속기간은 2024.07.24부터 2029.07.23까지입니다. 전입과 전세권 모두 2024.04.18 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류
감정가는 340,000,000원, 현재 최저매각가는 166,600,000원으로 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 116,620,000원, 4회 유찰 시 81,634,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정하면 안 됩니다. 근린생활시설은 동일 건물이라도 위치·전면 노출·영업 동선·임대수익에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 가격 판단은 별도의 상가 시세와 임대수익 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 163,467,600원 |
| 가압류 · 김재상 | 1,160,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 김경우 | 104,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 강일종합건설 주식회사 | 905,400,000원 | 0원 |
| 가압류 · 김진수 | 477,579,000원 | 0원 |
| 전세권 · 배진희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 최진혁 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,132,400원을 제외한 163,467,600원이 근저당권자에게 배당되고, 그 뒤 채권은 미배당으로 남는 계산입니다. 채권총액 8,736,979,000원 대비 미배당액은 8,573,511,400원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕2동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지·주택·학교·음식점·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 내 대상 호들은 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 302호는 현황조사상 동경생포차가 점유하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2024.04.04입니다.
- 설비. 천정형시스템 냉난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 남서측 폭 약 10미터, 남동측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 현황은 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,159.3㎡, 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유관계 확인. 배진희가 본건 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있으므로 실제 영업 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 전세권 원본 대조. 전세금 30,000,000원의 전세권은 말소기준 뒤지만, 매각물건명세서와 등기 원본에서 소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 상가 시세 별도 확인. 실거래 비교값이 없으므로 인근 유사 근린생활시설의 매매가와 임대료를 직접 비교해야 합니다.
- 수익성 확인. 상가 이용 물건인 만큼 매매가뿐 아니라 실제 임대수익·공실·관리비 등 운영비용을 함께 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 공부와의 차이는 감정평가 의견서 관련 부분을 확인하도록 되어 있으므로 현장과 원본 서류 대조가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 2024.04.18 근저당이 말소기준이고, 302호 점유자 배진희의 전입과 전세권은 모두 그 뒤라 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 340,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 166,600,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 상가 가치와 실제 수익성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
