창원지방법원 2025타경20552. 소유자는 주식회사케이씨디이고, 2024.04.18. 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김재상·김경우·강일종합건설 주식회사·김진수·최진혁의 가압류, 부산진구·국·창원시의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에 등장하는 임차인들도 모두 2024.04.18. 이후에 전입신고가 이루어져 대항력이 없습니다. 다만 이 물건은 매각물건명세서 비고상 일괄매각이고, 경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중이면서 호실별 임대차계약서가 작성되어 있습니다. 따라서 권리의 ‘인수 여부’와 별개로 현장 점유관계와 실제 영업구획은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20552 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사케이씨디 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 383,180,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 대형기선저인망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 5,170,944,590원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 사용승인일 | 2024.04.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.18. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 5건의 가압류와 부산진구·국·창원시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준으로도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장채원(상호:퀴르토커피숍) | 본건(105호) 전부 | 2025.04.15 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은경(상호:봉깍뚝소) | 본건(107호) 전부 | 2024.11.12 | 5,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은경(상호:명륜진사갈비) | 본건(204호,205호) 전부 | 2024.06.10 | 6,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배진희(상호:동경생포차) | 본건(302호) 전부 | 2024.12.18 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배진희(상호:차선수) | 본건(303호) 전부 | 2024.12.18 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
204호와 직접 연결된 임차인은 김은경(상호:명륜진사갈비)으로, 204호·205호 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 전입신고일은 2024.06.10.입니다. 말소기준권리인 2024.04.18. 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다른 조사 임차인 역시 모두 말소기준권리 이후 전입입니다.
③ 가격 위치 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별도
감정가는 782,000,000원이고 현재 최저매각가는 383,180,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 동일·유사 상가의 최근 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,164,520원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 377,015,480원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김재상 | 1,160,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김경우 | 104,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 강일종합건설 주식회사 | 905,400,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김진수 | 477,579,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 최진혁 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 8,706,979,000원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 377,015,480원이고, 미배당액은 8,329,963,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕2동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·주택·학교·음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1)~(14)는 근린생활시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 2024.04.04입니다.
- 도로. 부지 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,159.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 천정형 시스템 냉난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중인 만큼 매각 대상 전체의 물리적 범위와 실제 점유구획을 현장에서 대조하세요.
- 204호 점유. 김은경(상호:명륜진사갈비)이 204호·205호 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있으므로 실제 영업·인도 상태를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 상가 실거래·임대수익·공실·관리비를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 383,180,000원, 3회 유찰 시 268,225,999원, 4회 유찰 시 187,758,199원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.04.18. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 조사 임차인은 매각으로 정리되는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건 자체는 일괄매각이고 경계 벽체 없이 하나의 상가로 쓰이면서 호실별 임대차가 존재합니다. 현재 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 시세가 없는 상태에서 할인율만으로 가격 매력을 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 비교적 단순하되, 승부처는 실제 점유·일괄매각 범위와 상가 가치 확인입니다.
