창원지방법원 2025타경20552. 창원시 마산회원구 양덕동 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 1층 104호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있으며, 감정평가상 이용 상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사케이씨디이고, 2024년 4월 18일 소유권보존과 함께 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 근저당권자인 대형기선저인망수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 근저당 채권최고액은 6,000,000,000원, 경매 신청채권액은 5,170,944,590원입니다. 근저당에는 공동담보목록 제2024-83호가 기재되어 있으므로, 해당 채권최고액 전체를 104호만의 독립적인 담보채무로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이는 감정가 대비 하락을 의미할 뿐 실제 거래시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 근린생활시설은 개별 호실의 점유, 영업 상태, 접근성 및 수익성에 따라 가격 차이가 발생하므로 단순 할인율보다 실질적인 시장가치 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2024년 4월 18일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 접수된 가압류, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기된 후순위 채권의 미배당액은 원칙적으로 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다.

② 점유·임차관계 — 104호와 다른 호실을 구분

현황조사에서 확인된 임차 관계는 다음과 같습니다. 조사된 실제 임차 표기는 5건이며, 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없습니다. 다만 김은경 및 배진희는 각각 다른 상호와 호실로 중복 기재되어 있으므로 이를 곧바로 서로 다른 자연인 5명으로 해석해서는 안 됩니다.

위 대항력 표기는 말소기준권리보다 늦은 전입신고일에 따른 조사상 판정입니다. 실제 상가임대차의 대항요건과 우선변제 여부는 사업자등록, 점유, 확정일자 및 배당요구 관련 서류를 함께 확인해야 합니다. 위 조사 대상은 104호가 아닌 다른 호실입니다.

③ 가격·유찰 분석 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건은 감정가 939,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 460,110,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 큰 폭으로 조정됐다는 점은 분명하지만, 감정가가 현재의 실제 매매가격이나 적정 투자수익가치를 보증하지는 않습니다.

위 회차별 매수인 인수액은 동일하게 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이는 후순위 채권의 미배당을 매수인이 떠안지 않는다는 의미이지, 매수인의 전체 취득비용이 낙찰가에 정확히 일치한다는 의미는 아닙니다. 취득 관련 비용, 점유 정리, 영업시설 정리 및 관리비 등은 별도 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 460,110,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 모형이며 실제 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각될 경우 집행비용 7,001,100원을 제외한 453,108,900원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정됩니다. 신청채권액 5,170,944,590원은 전액 충족되지 않으며, 나머지 후순위 가압류 채권에도 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양덕2동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2024.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층 및 지상 6층이며, 외벽은 복합판넬·석재판넬 및 강화유리 마감 등으로 이루어져 있습니다.
• 설비. 천정형 시스템 냉난방설비, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 소재 부지는 면적 1,159.3㎡, 지목 대, 현황 상업용 건부지입니다. 평탄한 가로장방형 토지이며 소로각지에 해당합니다.
• 도로. 부지 남서측으로 폭 약 10m, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다.
• 공부 확인. 감정평가상 공부와의 차이에 대해서는 별도 의견서 참고사항이 있으므로 원본 의견서를 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대수익과 상권, 개별 점포의 영업 가능성에 따라 매수층이 달라집니다. 단순히 감정가 대비 낙찰가가 낮다는 이유만으로 처분 가능성을 높게 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 104호의 등기사항전부증명서·건축물대장·집합건축물 현황도와 매각물건명세서를 대조해 실제 매각 범위 및 대지권 관계를 확인하세요.
• 홍보관 점유 확인. 소유자의 홍보관 사용 상태와 실제 사용자, 집기·비품의 소유관계, 인도 및 시설물 정리 범위를 확인하세요.
• 임차관계 구분. 다른 호실에 대한 임차 조사 내용을 104호의 권리관계로 혼동하지 말고, 104호 자체의 실제 점유 및 임대차 여부를 재확인하세요.
• 세금 압류. 부산진세무서장·부산진구·창원시 관련 압류의 당해세 해당 여부와 배당순위, 체납액을 확인하세요.
• 공동담보. 근저당의 공동담보목록 제2024-83호를 확인하고 다른 담보물의 매각 및 배당 진행 상황을 점검하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 응찰가를 결정하지 말고, 유사 근린생활시설 거래와 임대수익, 공실 가능성 및 처분 기간을 검토하세요.
• 관리비·시설비. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 홍보관 내부 시설 및 집기 정리에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 기일 진행 상황을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 939,000,000원에서 460,110,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 두 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 가격 조정 폭은 크지만, 실제 시세와 비교하지 않은 상태에서 이를 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다.

권리 측면에서는 2024년 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 압류가 소멸하는 구조이고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 세금 압류 3건, 공동담보 근저당, 홍보관 점유 및 집기·비품의 처리 문제는 입찰 전에 확인해야 할 사항입니다. 특히 다른 호실의 임차 관계와 매각 대상인 104호의 점유를 구분하는 것이 중요합니다.

권리 소멸 구조는 명확하지만 가격 매력은 추가 검증이 필요합니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득 이후 활용 가능성과 시장에서 회수할 수 있는 가치입니다.