창원지방법원 2025타경20552. 마산회원구 양덕동 메트로제이비스퀘어시티의 경매 물건입니다. 물건 표시 주소는 주건축물 제1동 1층 105호이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서에도 상가로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정요항에는 제103호 외 13개 호가 함께 언급되고, 점유조사에도 다른 층과 호실이 포함돼 있으므로 실제 매각 대상 전체와 호실별 점유 범위를 매각목록에서 대조해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사케이씨디입니다. 2024년 4월 18일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 개인·법인 채권자들의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 근저당 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 따라서 이 채권최고액을 해당 호실만의 실제 대출잔액이나 확정 배당채권으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 말소기준

핵심은 을구 1번 근저당권입니다. 2024년 4월 18일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 미배당액 전부가 낙찰자의 개인 채무로 넘어오는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차인 분석 — 105호와 다른 호실을 구분

현황조사에는 점포별 점유기록이 총 5건 기재돼 있습니다. 성명 기준으로는 장채원·김은경·배진희이며, 실제로 표시 주소인 105호와 직접 연결되는 기록은 장채원(퀴르토커피숍)입니다. 같은 사람이 여러 상호로 기재된 기록을 별도 인물로 중복 계산하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 포함돼 있지 않습니다.

보증금은 조사기록의 원문 수치를 그대로 표시했습니다. 금액 단위와 계약서상 보증금은 원본 대조가 필요합니다. 대항력 표시는 조사상 판정이며, 우선변제권은 확정일자와 배당요구 내역을 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 별개

현재 최저매각가는 448,840,000원으로, 감정가 916,000,000원의 49%입니다. 이미 두 차례 유찰됐지만 이 비율은 감정가 대비 하락률일 뿐, 실제 시장 거래가격 대비 할인율은 아닙니다. 상가의 경우 입지와 유동인구뿐 아니라 임대수익, 공실 가능성, 점포 분할 형태 및 매각 범위가 가격에 영향을 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 448,840,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 추정액 6,888,400원을 공제한 441,951,600원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 다른 후순위 채권자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다. 배당계산상 채권총액은 8,602,979,000원이며, 미배당 총액은 8,161,027,400원입니다.

근저당 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 공동담보의 실제 피담보채무액·다른 담보물의 배당, 조세채권의 법정기일·당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 최종 배당금은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 회차별 채권회수와 미배당 위험

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산회원구 양덕동 소재 양덕2동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 2024년 4월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 복합판넬·석재판넬·강화유리 등으로 마감돼 있습니다. 천정형 시스템 냉난방설비, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 소재 부지 면적은 1,159.3㎡이며, 대체로 평탄한 상업용 건부지입니다. 남서측으로 약 10m, 남동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 개별 호실에 귀속되는 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로1류 및 소로2류와 접하고, 토지 공시지가는 1,195,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 상가는 아파트와 달리 임대수익, 공실, 실제 영업상태, 점포별 동선과 매수층에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가의 49%라는 가격만으로 향후 매각 가능성이나 수익성을 판단할 수 없습니다.
• 공부 대조. 감정요항에서 공부와의 차이 및 기타사항에 대해 별도 의견서 확인을 안내하고 있습니다. 실제 점포 구성과 건축물대장·집합건물 등기·매각목록의 일치 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 표시 주소인 105호와 감정요항에 기재된 제103호 외 13개 호의 관계를 확인하고, 감정가 916,000,000원과 최저가 448,840,000원이 적용되는 실제 매각 범위를 원본으로 대조하세요.
• 상가 시세 검증. 동일 건물 및 주변 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대차계약금액, 임대수익과 공실 위험을 확인하세요. 감정가 대비 낙찰가율을 시세 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
• 105호 점유 확인. 퀴르토커피숍의 실제 영업자, 사업자등록일, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 다른 호실 점유 분리. 107호, 204호·205호, 302호 및 303호가 실제 매각 범위에 포함되는지 확인하고, 포함되는 경우 점포별 임대차와 명도 가능성을 각각 검토하세요.
• 조세채권 확인. 부산진세무서·부산진구·창원시 관련 압류 3건의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 압류등기가 후순위라도 배당순위는 별도 판단이 필요합니다.
• 공동담보 확인. 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원은 공동담보가 설정된 금액입니다. 공동담보목록 제2024-83호와 실제 피담보채무액을 확인하세요.
• 운영비용 확인. 체납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성, 점포별 관리규약, 실제 공실 및 냉난방·설비 유지비용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·건축물대장과 별도 감정의견서를 직접 확인한 후 입찰가격을 결정하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가율보다 중요한 것은 실제 상가 가치”

이 물건은 감정가 916,000,000원에서 두 차례 유찰돼 448,840,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 말소된다는 사실과 경제적으로 유리한 매수라는 판단은 서로 다른 문제입니다.

특히 근린생활시설은 실제 임대수익과 점포별 환금성에 따라 시장가치가 달라지므로, 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 조세채권의 우선배당 가능성, 105호를 포함한 정확한 매각 범위, 점포별 사업자등록·점유관계와 실제 거래가격을 먼저 검증해야 합니다. 현 단계의 결론은 등기상 인수 부담은 제한적이지만, 가격·점유·매각 범위의 추가 확인이 필요한 상가 경매입니다.