대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 에스씨그린아파트 101동 2층 202호입니다. 감정평가상 101동·102동은 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물이고 사용승인일은 2023.04.20입니다. 본 호를 포함한 건물은 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등의 아파트로 이용 중입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사천웅건설입니다. 말소기준은 2011.12.15. 을구 5번 근저당권으로, 오화섭 명의로 채권최고액 750,000,000원에 설정됐습니다. 이 근저당권은 2023.08.18. 박윤숙에게 확정채권양도로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 박윤숙입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 사건의 실질적인 난도는 등기순위보다 대지권과 유치권 신고에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 2층202호 (신당동,에스씨그린아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 101동 2층 202호 · 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 |
| 이용상태 | 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등) |
| 사용승인 | 2023.04.20 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 |
| 감정가 / 최저가 | 132,800,000원 / 132,800,000원 (신건) |
| 청구액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 별도 핵심위험 존재
말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 을구 6번 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리계산상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 을구 5번 근저당에는 2023.08.18. 박윤숙으로의 근저당권 이전과 같은 날 이명숙 명의의 채권액 500,000,000원 근저당권부채권 질권설정이 존재하므로 배당관계 원본 대조가 필요합니다.
② 임차인 — 백다혜, 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
백다혜의 전입일은 2024.11.07로 말소기준권리인 2011.12.15.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없고, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 확인되는 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 79.0%는 ‘명목 할인율’로만 봐야 한다
SC그린아파트는 115세대, 사용승인일 2023.04.20입니다. 비교 대상 면적은 59.99㎡이고 동일 면적 매칭으로 집계됐습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2026.02. 6층 168,000,000원입니다. 최저가 132,800,000원은 이 최근 거래가격의 79.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 168,750,000원 |
전체 12건 평균은 168,750,000원, 최저 거래는 160,000,000원, 최고 거래는 180,000,000원입니다. 다만 가격판단의 우선 기준인 최근 12개월 거래는 2026.02.의 168,000,000원 1건뿐이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -0.5% 추세입니다. 즉 최근 가격 흐름은 소폭 낮아졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,659,200원 |
| 을구 5번 근저당권 · 오화섭 | 750,000,000원 | 130,140,800원 |
| 을구 6번 근저당권 · 최상규 | 525,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 39번 가압류 · 주유성 | 70,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,360,917,808원 중 예상 배당은 130,140,800원이고, 미배당액은 3,230,777,008원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 유치권 신고액은 성립 여부가 불분명해 이 배당표의 확정 인수액으로 합산하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 핵심 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 3,230,777,008원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 3,256,965,168원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 84,992,000원 | 83,062,144원 | 3,277,855,664원 | 0원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회, 매각률은 19.15%입니다. 유찰되면 명목 매각가격은 106,240,000원, 84,992,000원으로 내려가지만, 대지권 유무 불명과 유치권 성립 여부라는 핵심 쟁점은 가격이 내려간다고 없어지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근이며, 주변은 빌라·근린생활시설·농경지·공장이 혼재하는 근교지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로상 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로를 이용해 접근하며 도로 여건은 보통입니다.
- 토지. 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로 아파트부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,014.0㎡, 공시지가는 343,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역·비행안전구역이 포함되고, 신당동 468-7에는 준보전산지가 포함됩니다.
- 건물. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별난방설비를 갖추고 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권이 실제 존재하는지, 존재한다면 향후 등기 가능한지, 매각으로 취득되는 범위가 어디까지인지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유치권 2건 확인. 주식회사 다흰과 도명엔지니어링(주)의 신고가 실제 성립하는지, 현재 점유관계가 어떤지 확인하기 전에는 신고액을 ‘0원 위험’으로 보지 마세요.
- 임차인 확인. 백다혜는 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조하세요.
- 배당과 인수를 구분. 배당계산상 매수인 인수액 0원이라는 사실과, 별도로 신고된 유치권·대지권 문제는 서로 다른 리스크입니다.
- 시세 비교 조건 확인. 최근 거래 168,000,000원에는 정상적인 아파트 거래조건이 반영되지만 경매 최저가는 대지권을 제외한 건물 평가액이므로 단순 할인율 비교를 피해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략은 부족. 1회·2회 유찰 시 가격은 낮아지지만 대지권·유치권 쟁점은 그대로 남습니다. 권리 확인이 가격보다 선행되어야 합니다.
맺으며 — “79.0%라서 싸다”가 아니라 “왜 79.0%인지”를 봐야 한다
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가와 최저가는 132,800,000원이고 최근 동일 평형 거래는 168,000,000원입니다. 명목상 최근 시세의 79.0%입니다. 임차인 백다혜도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당계산상 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 매각 대상의 범위에서 갈립니다. 대지권은 미등기이고 유무 자체가 확인되지 않았으며, 최저매각가격도 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다. 여기에 2026.02.25. 주식회사 다흰의 939,000,000원 유치권 신고, 2026.06.24. 도명엔지니어링(주)의 69,300,000원 유치권 신고가 존재합니다. 둘 다 성립 여부는 불분명합니다.
등기상 인수는 0원, 가격은 낮아 보이지만 권리 안전형은 아닙니다. 대지권의 실체와 유치권의 성립·점유관계를 먼저 해소할 수 있을 때에만 가격 비교가 의미를 가집니다. 이 사건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘무엇을 취득하고, 누구에게 점유를 넘겨받을 수 있느냐’가 먼저인 물건입니다.
