대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 SC그린아파트 101동 7층 703호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 101동·102동은 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층, 사용승인일은 2023.04.20입니다. 등기 권리의 기준점은 2011.12.15 오화섭 근저당권 750,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.08.18 박윤숙에게 확정채권양도로 이전됐고, 2025.05.27 박윤숙이 이 사건 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 표면상 단순합니다. 현황조사상 백다혜가 2024.11.07 전입했는데, 말소기준인 2011.12.15보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 이 사건의 진짜 승부처는 임차인이 아니라 대지권과 유치권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 7층703호 (신당동,에스씨그린아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 750,000,000원 |
| 말소기준 | 2011.12.15 근저당권 · 오화섭 · 채권최고액 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소형, 물건 자체는 별도 검증
등기상 핵심은 분명합니다. 2011.12.15 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 최상규 근저당권 525,000,000원과 김응조·라재수·주식회사성진도시개발의 가압류, 2024년의 국·천안시 압류, 2025.05.27 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.08.18에는 기존 기준 근저당권이 박윤숙에게 이전됐으며, 같은 날 그 근저당권부채권에 이명숙의 질권이 설정돼 있습니다.
임차인 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 전입일 2024.11.07은 말소기준일 2011.12.15보다 뒤입니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 83.3% 할인처럼 보이지만 단순 비교 금지
SC그린아파트의 최근 12개월 동일 면적 실거래는 2026.02 전용 59.99㎡·6층 168,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 168,000,000원이고, 최신 거래 역시 168,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 168,750,000원이지만, 과거 2023년 거래가 다수 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 168,750,000원 |
신건 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 168,000,000원의 83.3%입니다. 숫자만 보면 낮아 보이지만, 최근 12개월 표본은 1건이고 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -0.5%로 하락 방향입니다. 무엇보다 이 사건 최저가는 대지권을 제외한 건물 평가액이므로, 83.3%라는 비율을 곧바로 16.7%의 안전마진으로 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 오화섭 | 750,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 근저당 · 최상규 | 525,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,290,917,808원 중 예상 배당은 137,240,000원이고, 미배당은 3,153,677,808원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권 신고의 성립 여부와 대지권 문제는 이 배당계산과 별개로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 3,153,677,808원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 3,181,285,808원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 3,203,330,608원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 신당동 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근이며, 주변은 빌라·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재하는 근교지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로상 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층, 사용승인일 2023.04.20. 급배수·위생·승강기·도시가스·개별난방 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 신당동 468-7·468-26은 아파트부지로 이용 중이며 자연녹지지역입니다. 공시지가는 343,200원/㎡입니다.
- 환금성. 115세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 1.9회, 낙찰률 19.15%로 나타나 가격만으로 빠른 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기이고 유무도 알 수 없으며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다. 대지권 취득 가능 여부와 토지 관계를 원본 서류에서 최우선 확인해야 합니다.
- 유치권 939,000,000원. 주식회사 다흰의 2026.02.25 신고에 대해 실제 점유, 채권의 발생 원인과 목적물 견련성, 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 69,300,000원. 도명엔지니어링(주)의 2026.06.24 공사대금 유치권 신고도 동일하게 성립요건을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 백다혜의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 명세서에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 착시 주의. 140,000,000원은 최근 12개월 실거래 168,000,000원의 83.3%지만 대지권이 빠진 건물 평가액이므로 일반 실거래와 동일 기준의 16.7% 할인으로 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 이전 대비 -0.5%입니다. 과거 전체 평균보다 최신 거래·최근 12개월 가격을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 정하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
이 사건의 등기 순위와 임차인만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 권리도 소멸하고, 백다혜의 전입도 기준일보다 훨씬 늦습니다. 가격도 신건 140,000,000원으로 최신 실거래 168,000,000원의 83.3%에 불과합니다.
하지만 그 숫자보다 더 큰 문제가 있습니다. 대지권이 미등기이고 그 유무도 확인되지 않으며, 감정가와 최저가가 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다. 또한 2026년에 939,000,000원과 69,300,000원의 유치권이 각각 신고됐고 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 이 물건은 “권리 순위는 말소형, 취득대상과 점유관계는 고위험 검증형”에 가깝습니다. 최근 시세 대비 낮은 가격은 장점 후보일 뿐, 대지권과 유치권이 해소되기 전에는 가격 메리트로 확정할 수 없습니다. 등기는 통과, 대지권·유치권은 보류. 이 두 쟁점의 사실확인이 입찰 여부를 결정합니다.
