대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 에스씨그린아파트 101동 403호입니다. 등기 흐름에서 말소기준은 2011.12.15. 오화섭 근저당권 750,000,000원이고, 이 근저당권은 2023.08.18. 박윤숙에게 확정채권양도로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 백다혜의 전입일은 2024.11.07.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 이 사건의 핵심 위험은 등기 순위보다 대지권과 유치권입니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기되어 대지권 유무를 알 수 없고, 최저매각가격 136,800,000원도 대지권을 제외한 건물만의 평가액이라고 명시돼 있습니다. 여기에 두 건의 유치권 신고까지 있어, 법률관계가 정리되지 않은 상태에서 가격 할인만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 4층403호 (신당동, 에스씨그린아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 · 사용승인일 2023.04.20 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 |
| 감정가 / 최저가 | 136,800,000원 / 136,800,000원 (신건) |
| 청구액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 알 수 없음 · 최저매각가격은 대지권 제외 건물만의 평가액 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 대지권·유치권 확인이 우선
2011.12.15. 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 최상규 근저당, 김응조·라재수·주식회사성진도시개발 가압류, 국·천안시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.08.18.에는 말소기준 근저당권이 박윤숙에게 이전되고, 같은 날 그 근저당권부채권에 이명숙을 채권자로 하는 500,000,000원 질권설정 내용도 등기돼 있습니다.
② 점유자 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
백다혜의 전입신고일은 말소기준권리인 2011.12.15.보다 늦은 2024.11.07.이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 임대차 조건은 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유자는 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 최근 실거래보다 낮다
SC그린아파트는 115세대, 사용승인일 2023.04.20인 단지입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 59.99㎡이며, 최근 12개월 거래는 2026.02. 6층 168,000,000원 1건입니다. 따라서 최근 12개월 평균도 168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 168,750,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 168,000,000원이고, 현재 최저가 136,800,000원은 그 가격의 81.4%입니다. 전체 12건 평균 168,750,000원과 비교한 수치는 81.1%입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -0.5%로 소폭 하락 방향입니다. 무엇보다 이 최저가는 대지권을 제외한 건물 평가액이므로, 이 할인율 자체를 일반 아파트의 저가 매수 신호로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,715,200원 |
| 을구 5번 근저당권 · 오화섭 | 750,000,000원 | 134,084,800원 |
| 을구 6번 근저당권 · 최상규 | 525,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,290,917,808원 중 예상 배당액은 134,084,800원이며, 미배당액은 3,156,833,008원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권 신고의 성립 여부와 대지권 문제는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근. 주변은 빌라·근린생활시설·농경지·공장이 혼재하는 근교지대이며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 노폭 약 5미터 포장도로를 이용해 접근하며 도로 여건은 보통입니다.
- 토지. 신당동 468-7 및 468-26은 일단지의 아파트부지로 이용 중이며 자연녹지지역입니다. 공시지가는 343,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·비행안전구역이 포함되고, 신당동 468-7에는 준보전산지도 포함됩니다.
- 단지. SC그린아파트 115세대, 사용승인일 2023.04.20입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인 확인. 대지권 미등기의 원인, 실제 대지사용권 존재 여부와 향후 등기 가능 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 주식회사 다흰의 939,000,000원, 도명엔지니어링(주)의 69,300,000원 신고에 대해 점유·채권 발생원인·변제기·관련 계약과 공사 또는 용역 수행 사실을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 백다혜의 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국 및 천안시 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 방식 주의. 최근 실거래 168,000,000원과 최저가 136,800,000원의 단순 비교보다, 대지권이 포함되지 않은 평가라는 사실을 먼저 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 109,440,000원, 2회 유찰 시 87,552,000원이지만 권리 불확실성은 가격 하락만으로 사라지지 않습니다.
맺으며 — “가격 할인보다 권리확정이 먼저”
숫자만 보면 매력적입니다. 신건 최저가 136,800,000원은 최근 실거래 168,000,000원의 81.4%이고, 점유자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격이 아닙니다. 대지권 유무를 알 수 없는 건물만의 경매이며, 두 건의 유치권 신고도 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 등기 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 ‘권리가 깨끗하다’고 결론내릴 수 없습니다. 대지권과 유치권이 확인되기 전까지는 가격 매력보다 법적 불확실성을 우선해서 보는 사건입니다.
