🔑 핵심지표 · 🏷️ 140,000,000원 · 📉 83.3% · 🏠 대지권 미등기 · ⚠️ 유치권 2건 신고
대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 에스씨그린아파트 101동 8층 803호입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등을 갖춘 아파트이고, 101동은 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물입니다. 사용승인일은 2023.04.20입니다. 등기상 소유자는 주식회사천웅건설입니다.
권리의 기준점은 2011.12.15 설정된 오화섭 명의 근저당권 750,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.08.18 박윤숙에게 확정채권양도로 이전되었고, 같은 날 5번 근저당권부채권에 500,000,000원 질권도 설정되어 있습니다. 이후 근저당·가압류·압류와 이번 경매개시결정은 배당자료상 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 8층803호 (신당동,에스씨그린아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 · 사용승인일 2023.04.20 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 알 수 없음 · 최저가에는 대지권 가치 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 하지만 별도 위험이 크다
말소기준은 2011.12.15 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 750,000,000원이고 최초 근저당권자는 오화섭입니다. 이후 2012.06.29 최상규 명의 525,000,000원 근저당, 2014년 김응조·라재수 등의 가압류, 2015년 주식회사성진도시개발 가압류, 2024년 국·천안시 압류, 2025.05.27 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론내리기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기가 명시되어 있고, 주식회사 다흰이 2026.02.25 용역비 939,000,000원, 도명엔지니어링(주)가 2026.06.24 공사대금 69,300,000원을 이유로 각각 유치권을 신고했습니다. 두 유치권 모두 성립 여부는 불분명하므로 인수액으로 확정해 더할 수는 없지만, 입찰 전 점유·채권 발생·견련성·변제기 등을 직접 확인해야 할 핵심 리스크입니다.
② 임차인 — 백다혜 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
백다혜 씨의 전입일은 2024.11.07로 말소기준권리인 2011.12.15보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 83.3%라는 숫자만 보면 안 된다
SC그린아파트 전용 59.99㎡의 최신 거래는 2026.02, 6층, 168,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 역시 168,000,000원입니다. 최저가 140,000,000원은 최근 평균의 83.3%입니다.
다만 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세는 -0.5%로 소폭 하락입니다. 전체 12건 평균은 168,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균 168,000,000원을 우선해야 합니다. 더욱 중요한 점은 이 사건 최저가가 대지권을 제외한 건물만의 평가액이라는 것입니다. 실거래 아파트와 평가 범위가 다르므로, 83.3%라는 비율 자체를 곧바로 경매 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 168,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 오화섭 | 750,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 최상규 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 23번 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,290,917,808원 중 예상 배당은 137,240,000원이고, 미배당은 3,153,677,808원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 배당부족만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 3,153,677,808원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 3,181,285,808원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 3,203,330,608원 | 0원 |
유찰돼 가격이 112,000,000원, 89,600,000원으로 내려가도 배당 모델상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 숫자는 등기상 배당구조에 관한 것이고, 대지권 문제와 유치권 신고의 성립 여부를 제거해 주는 숫자는 아닙니다. 가격이 내려간다는 이유만으로 법률 리스크가 함께 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근. 주변은 빌라·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재하며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 10층, 사용승인일 2023.04.20. 급배수·위생·승강기·도시가스·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로 아파트부지로 이용 중이며 자연녹지지역입니다. 468-7에는 준보전산지도 포함됩니다.
- 접근도로. 단지 북동측 약 5미터 포장도로를 이용하며 도로 여건은 보통입니다.
- 단지 규모. SC그린아파트 115세대. 동일 면적권 실거래 12건 평균은 168,750,000원입니다.
- 시장 추세. 최근 12개월 평균 168,000,000원, 최신 거래도 168,000,000원이며 과거 구간 대비 최근 추세는 -0.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인이 최우선. 대지권 미등기이고 유무도 알 수 없습니다. 토지등기·집합건물 대지권 성립과 향후 취득 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 감정가 범위 확인. 최저가 140,000,000원은 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다. 일반 아파트 실거래 168,000,000원과 단순 할인율 비교를 하지 마세요.
- 유치권 현장 검증. 939,000,000원과 69,300,000원 유치권 신고의 점유 주체·점유 개시 시점·채권 발생 원인·목적물과의 견련성을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 백다혜 씨는 대항력 없음 판정이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당은 2023.08.18 박윤숙에게 이전됐고 같은 날 근저당권부채권 질권 500,000,000원이 설정되어 있습니다.
- 세금·체납 확인. 2024.12.13 국 압류와 2024.12.27 천안시 압류가 있습니다. 배당표에 반영되지 않은 당해세 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰만 기다리면 해결되는 물건이 아님. 112,000,000원·89,600,000원으로 내려가도 대지권과 유치권의 법률관계는 별도로 남습니다.
맺으며 — “83.3% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
표면 숫자만 보면 매력적입니다. 최신 동일면적 거래는 168,000,000원이고 현재 최저가는 140,000,000원, 최근 시세의 83.3%입니다. 등기상 매수인 인수액도 0원이고 백다혜 씨 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
그러나 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 대지권과 유치권에서 갈립니다. 최저가는 대지권이 빠진 건물만의 평가액이고 대지권 유무 자체가 확인되지 않았습니다. 여기에 939,000,000원과 69,300,000원의 유치권 신고가 존재하며 성립 여부도 불분명합니다. 시장도 최근 구간이 과거보다 -0.5% 낮습니다. 따라서 “시세 83%니까 싸다”는 판단은 금물이고, 대지권 귀속과 유치권 성립 가능성을 먼저 제거한 뒤에야 140,000,000원의 가격 의미를 평가할 수 있습니다. 등기상 인수는 낮지만, 물건 자체의 법률 리스크는 높습니다.
