대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 SC그린아파트 101동 4층 402호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2· 발코니 등의 아파트로 이용 중이고, 101동은 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물입니다. 사용승인일은 2023.04.20입니다. 현재 소유자는 주식회사천웅건설이며, 이번 권리분석의 말소기준은 2011.12.15 설정된 오화섭 명의 근저당권 채권최고액 750,000,000원입니다.
이 근저당권은 2023.08.18 확정채권양도로 박윤숙에게 이전됐고, 박윤숙이 2025.05.27 이번 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 문제는 등기상 소멸 여부가 아니라, 대지권과 유치권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 4층402호 (신당동,에스씨그린아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 · 사용승인일 2023.04.20 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 |
| 감정가 / 최저가 | 136,800,000원 / 136,800,000원 (신건) |
| 청구금액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 그러나 별도 리스크가 남는다
말소기준권리는 2011.12.15 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 그 뒤 2012.06.29 최상규 근저당권 525,000,000원, 2014년 이후 김응조·라재수· 주식회사성진도시개발의 가압류, 2024년 국·천안시 압류, 2025.05.27 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 백다혜의 전입일은 2024.11.07로 말소기준일 2011.12.15보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 같은 조건의 가격인지가 먼저다
SC그린아파트는 115세대이고 사용승인일은 2023.04.20입니다. 대상 면적 59.99㎡와 일치하는 가장 최근 거래는 2026.02 168,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 168,000,000원입니다. 현재 최저가 136,800,000원은 최근 시세의 81.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 168,750,000원 |
전체 12건 평균은 168,750,000원이지만 대부분 2023년 거래입니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 168,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -0.5%로 소폭 하락 추세입니다. 그럼에도 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 이 최저가는 대지권을 제외한 건물만의 평가액이므로, 81.4%라는 숫자만 보고 일반 아파트 할인매물처럼 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,715,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 오화섭 | 750,000,000원 | 134,084,800원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 최상규 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 23번 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,290,917,808원 중 예상배당은 134,084,800원이고, 미배당은 3,156,833,008원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 대지권·유치권·입지·환금성 메모
- 대지권. 집합건물이지만 대지권이 없는 건물만의 평가이고, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 대지권의 목적인 토지는 신당동 468-7 및 468-26입니다.
- 유치권. 주식회사 다흰이 2026.02.25 용역비 939,000,000원, 도명엔지니어링(주)가 2026.06.24 공사대금 69,300,000원으로 각각 유치권을 신고했으며 성립 여부는 불분명합니다.
- 입지. 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근으로 빌라·근린생활시설·농경지·공장이 혼재하는 근교지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있으며 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 노폭 약 5미터 포장도로를 이용해 접근합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가 343,200원/㎡, 토지면적 5,014.0㎡입니다. 준보전산지·가축사육제한구역·비행안전구역·도시지역·자연녹지지역이 포함됩니다.
- 단지. SC그린아파트 115세대, 사용승인일 2023.04.20이며 동일 면적 최근 거래는 168,000,000원입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 매각률은 19.15%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인관계 확인. 대지권이 왜 미등기인지, 향후 대지권 취득·등기 가능 여부와 별도 부담이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 건물만 평가라는 점 재확인. 136,800,000원은 대지권을 제외한 평가액입니다. 일반 아파트 전체 소유권 실거래 168,000,000원과 단순 할인율만 비교하면 판단이 왜곡될 수 있습니다.
- 주식회사 다흰 유치권 확인. 2026.02.25 신고된 용역비 939,000,000원의 공사·용역 관계, 점유와 변제기, 경매개시 전 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 도명엔지니어링(주) 유치권 확인. 2026.06.24 신고된 공사대금 69,300,000원의 발생 원인과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 백다혜는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 최신 가격 흐름. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 168,000,000원이고 최근 흐름은 이전 대비 -0.5%입니다. 하락 추세가 크지는 않지만 가격 가정은 최신 거래를 기준으로 잡아야 합니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당액은 3,156,833,008원입니다. 이는 등기상 매수인 인수액과는 별개지만 권리관계가 복잡하게 누적된 사건이라는 점을 보여줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·유치권 신고서와 관련 소송·집행기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “81.4% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
최저가 136,800,000원은 최신 실거래 168,000,000원의 81.4%이고, 임차인도 말소기준 이후 전입이라 등기·임차 구조만 보면 부담이 크지 않습니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격표가 아닙니다. 대지권이 미등기이고 유무조차 알 수 없으며, 감정가와 최저가가 대지권을 제외한 건물만의 금액입니다. 여기에 주식회사 다흰의 939,000,000원, 도명엔지니어링(주)의 69,300,000원 유치권 신고도 성립 여부가 불분명한 상태로 남아 있습니다.
등기상 인수는 0원이지만, 거래 안전성이 0위험이라는 뜻은 아닙니다. 대지권 취득 가능성과 두 유치권의 성립 여부를 먼저 해소한 뒤에야 81.4%라는 가격 격차를 실제 메리트로 평가할 수 있습니다. 이 사건은 가격은 눈에 띄지만 권리 외부의 확인사항이 큰 C등급 물건으로 보는 것이 자료에 가장 충실합니다.
