대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 SC그린아파트 101동 902호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 구성돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사천웅건설입니다.
권리의 기준점은 2011.12.15. 오화섭 명의 근저당권 750,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.08.14. 확정채권양도로 박윤숙에게 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 박윤숙입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기상 소멸 여부만으로 안전성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 9층902호 (신당동,에스씨그린아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 · 사용승인일 2023.04.20 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 |
| 감정가 / 최저가 | 140,800,000원 / 140,800,000원 (신건) |
| 청구액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | SC그린아파트 · 115세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2011.12.15. 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 이후 설정된 최상규 근저당권과 김응조·라재수·주식회사성진도시개발의 가압류, 국·천안시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
백다혜의 전입일은 2024.11.07.로 말소기준권리인 2011.12.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 관련 세부사항은 매각물건명세서와 임대차 자료를 추가 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 그대로 ‘싸다’고 볼 수 없다
SC그린아파트의 최근 거래 12건 평균은 168,750,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 168,000,000원입니다. 현재 최저가 140,800,000원은 최근 12개월 평균의 83.8%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -0.5%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 168,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 오화섭 | 750,000,000원 | 138,028,800원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 최상규 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 20번 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 6. 갑구 21번 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 24번 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,290,917,808원 중 예상배당은 138,028,800원, 미배당액은 3,152,889,008원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 3,152,889,008원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 3,180,654,768원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 90,112,000원 | 88,089,984원 | 3,202,827,824원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근으로, 주변은 빌라·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북동측 약 5미터 포장도로를 이용해 접근하며 도로 폭·계통·연속성은 보통입니다.
- 토지. 신당동 468-7 및 468-26은 아파트부지로 이용 중이고, 자연녹지지역·도시지역·비행안전구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 단지. SC그린아파트 115세대, 사용승인일 2023.04.20입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회, 매각률은 19.15%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 유무를 알 수 없고 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다. 토지 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 주식회사 다흰의 939,000,000원 및 도명엔지니어링(주)의 69,300,000원 유치권 신고에 대해 실제 점유자·점유 개시 시점·공사 또는 용역의 존재와 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 백다혜는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국과 천안시의 압류가 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 비교 방식. 최근 12개월 평균 168,000,000원은 거래 1건 기준이고 본건은 대지권 제외 건물 평가이므로 단순 할인율 비교를 피해야 합니다.
맺으며 — “83.8% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
현재 최저가 140,800,000원은 최근 12개월 실거래 168,000,000원의 83.8%이고, 배당기준 매수인 인수액도 0원입니다. 이 두 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 하지만 이 사건은 일반적인 아파트 경매와 조건이 다릅니다. 대지권이 미등기돼 유무를 알 수 없고, 최저매각가격 자체가 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다. 여기에 939,000,000원과 69,300,000원의 유치권 신고까지 존재하며 성립 여부도 불분명합니다. 결론적으로 등기 후순위와 임차인 대항력은 정리되지만, 토지권리와 유치권을 확인하기 전에는 가격 할인만으로 입찰 판단을 내리기 어려운 사건입니다.
